재건축 조합원 자격 요건에 대해!

재건축 조합원 자격 요건에 대해!

재건축을 하는 지역에 거주하였다고 하여 무조건 재건축 조합원 자격을 얻을 수 있는 것일까요? 

그렇지는 않습니다. 그렇기 때문에 재건축을 시행하기 전에 재건축 조합원 자격을 충족하는 지의 여부를 다시 한번 알아볼 필요가 있습니다. 

재건축 지역에 거주한다고 해도 임대를 해서 거주하는 경우도 있고, 조합원이 되지 않고 나가고 싶은 경우도 있는데요. 

 일단 기본적으로 재건축 조합원 자격은 토지 등 소유자 중에서 재건축에 동의 한 사람입니다. 

그 중에서도 여러 명을 대표하는 1명만을 조합원으로 인정하는 경우가 있는데요. 

토지의 소유권이 여러 명에 공유하는 경우나 여러 토지 소유자가 1세대일 경우, 조합 설립인가 후에 1명의 토지소유자로부터 여러 명이 건축물의 소유권을 나눠가진 경우 등에 대해서는 1명만 재건축 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 

 투기과열지구에서의 조합원 자격 또한 조금 다릅니다. 투기과열지구라는 것은 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 정부에서 지정해 이를 관리하는 지구를 말합니다. 

이러한 지역에서 재건축을 시행했을 때에는 조합설립을 하여 재건축 진행의 사실을 알게 된 이후 토지를 양수 받은 사람은 조합원이 되는 것이 불가합니다. 

그러나 상속이나 양수 이후 세대원이 모두 해당 주택으로 이주하거나, 세대원들이 모두 해외에 체류하고 있는 상황 등에 대해서는 예외적으로 조합원 자격을 허가하고 있습니다. 

이렇게 재건축 조합원이 될 수 있는 조건은 다양할 수 있기에 분쟁 또한 다양한 상황에서 발생됩니다. 

그럼 조합원의 자격을 두고 어떠한 분쟁이 발생하는지 관련 상황의 사례를 알아보도록 하겠습니다. 

ㄱ시는 ㅎ동의 일대를 주택재건축정비구역으로 지정합니다. 그러면서 재건축조합이 설립되었는데요. 그러나 이 조합 설립이 되는 과정에서 갈등이 발생합니다. 

 법률 상 재건축 조합을 만들기 위해서는 해당 지역에 거주하는 토지 소유자의 75% 이상 동의를 얻어야 합니다. 

그리고 당시 조합설립에 대해서 토지소유자 132명 중 101명이 동의하였기 때문에 76%의 동의율로 조합이 설립되었습니다. 그러나 ㄴ씨 등은 이러한 설립 과정에 하자가 있었다고 주장합니다. 

 1심 재판부는 ㄴ씨의 의견을 인정하여 2명을 제외하여도 99명의 동의가 있어 75%에 해당된다고 밝혔습니다. 

그러나 항소심 재판부의 판단은 달랐습니다. 

항소심 재판부는 토지에 대한 공동소유자 한 명을 조합원 자격에서 제외되었고, 공동소유자 중 한 명의 소재가 명확하지 않아 조합원에서 배제시켰기에 이 조합원을 포함하는 것이 가능하다고 설명하였습니다. 따라서 동의율은 75%가 되지 않았다고 항소심 재판부는 덧붙였습니다. 

 그러나 대법원 재판부에서 이 판결은 뒤집힙니다. 대법원 재판부는 공동소유자라고 하더라도 소재를 알 수 없는 사람에 대해서는 조합원 자격을 인정할 수 없다고 밝혔습니다. 

따라서 대법원 재판부는 항소심의 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 

대법원 재판부는 도시 및 주거환경정비법에 따라서 토지등기부 등본에 소유자로 올릴 때 주민등록번호도 기재되지 않았으며 주소도 현재 주소와 달라서 소유자가 누구인지 분명하게 확인이 될 수 없을 경우, 재건축 조합원으로 인정하는 것이 불가하다고 밝혔습니다.

 따라서 대법원 재판부는 공동소유자의 소재 불명의 경우 소재 불명자를 포함하여 산정하는 것은 부당하여 이를 제외하고 동의율 산정을 하여야 한다고 판시하였습니다. 

 조합을 설립하는 과정에서 조합원 자격과 관련하여 갈등이 벌어졌을 경우라면 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등을 통해 보다 신속히 해결하도록 하는 것이 하나의 방법이 될 것입니다. 

재건축 자체도 진행하는데 오래 걸리기 때문에 시작부터 조합원 문제 등으로 다툼을 이어 나가기 보다 초기부터 변호사 등의 조력을 고려해 상황을 풀어나가는 것이 도움될 수 있습니다.