임대차존속기간 위헌결정으로!

임대차존속기간 위헌결정으로!

얼마 전 건물임대차존속기간에 대한 헌법소원이 있었습니다. 헌법재판소는 본 사건에 대해 건물임대차존속기간 20년은 위헌이며 합의로 계약 가능하다는 판결을 내린 바 있었는데요. 이와 관련해서 이번 시간에는 이러한 임대차존속기간에 대한 판례를 살펴보겠습니다.

 

A역사는 2004년 2월 B건설사와 공사도급계약을 체결하면서 A민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 B건설사에 위임했다. B건설사는 같은 해 ㈜C사와 A역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 800억원을 납부하는 임대차계약을 체결했습니다. 이 후 C사는 2006년 9월까지 임대료 원금 800억원과 연체이자 등을 지급했는데요.

 

C사는 임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효다"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 A역사는 헌법소원을 냈습니다.

 

건물 등의 임대차 계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정에 대해 위헌결정이 내려졌습니다. 헌법재판소는 ㈜A역사가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸습니다.

 

헌재는 결정문을 통해 "대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 민법 제651조는 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정”이라고 설명했는데요.

 

그러면서도 헌재는 “계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게 할 수 있다"고 판시했습니다.

 

따라서 헌재는 "계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있다”고 설명했습니다. 

다만 “임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다"고 지적했습니다.

 

아울러 헌재는 "임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 과도한 제한이라고 봐야 한다"고 덧붙였습니다.

 

이번 시간에는 이러한 임대차존속기간 등 임대차계약과 관련된 판례를 살펴보았습니다. 임대차와 관련된 소송이나 분쟁은 이해관계와 직접적으로 얽혀있는 경우가 많으므로 관련 변호사와 먼저 상의하시는 것이 좋습니다. 이와 관련해서 분쟁이나 소송이 있으시다면 관련 변호사인 최근형변호사를 찾아주시기 바랍니다.