부동산매매계약 해제 손해배상

부동산매매계약 해제 손해배상

부동산매매계약을 하고 매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 상대편에게 이행할것을 통지한다음 그 기간내에도 이행하지 않으면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 

또한, 부동산매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않은 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다.

그리고 일방 당사자가 부동산매매계약 해제를 한 경우에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다. 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

이씨는 박씨로부터 부동산을 매매하기로 하고 매매대금을 전액 지급한 후 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 이 부동산에는 매매계약 이전부터 박씨의 채권자 송씨에 의한 가압류가 되어 있었으므로 박씨는 매매대금의 잔금을 받은 후 3개월 이내에 가압류를 말소되도록 해주기로 약정하고 만약 가압류를 말소하지 못하면 부동산매매계약 해제하기로 하였습니다.

그런데 박씨는 김씨의 여러번 요구에도 불구하고 송씨와의 채무액에 대한 분쟁으로 기간내에 가압류를 해제시키지 못하고 부동산은 송씨에 의하여 강제경매가 개시되었습니다. 이런경우 손해배상액의 관하여 특별히 정한바가 없는데, 부동산매매계약 해제를 하고 손해배상청구를 할때 소유권이전등기비용도 청구할 수 있을까요?

계약해제의 효과에 관하여 민법 제548조에 의하면 "당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가해야 한다."라고 규정하고 있습니다. 그러므로 위 사안에서 김씨는 위 부동산매매계약을 해제하고 박씨에 대하여 매매대금 및 매매대금을 지급한 이후부터의 이자를 청구할 수 있을 것입니다. 

채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 관하여 민법 제393조에 의하면 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다라 고 규정하고 있으며, 계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용이 채무불이행으로 인한 손해의 범위에 포함되는지에 관하여 판례를 보면, 계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용인 이른바 신뢰이익의 손해도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고 또 그것이 통상적인 지출 비용의 범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있다라고 하였습니다. 

그런데 부동산매매에 있어서 매수인이 소유권이전등기비용을 지출하리라는 것은 특별한 사정이 없는 한 매도인이 알았거나 알 수 있었다고 보아야 할 것이고, 소유권이전 등기비용의 내용은 등록세, 교육세, 인지대, 채권구입비 등으로서 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다고 할 것이므로 위와 같은 비용들도 부동산매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해를 이룬다고 보아야 할 것입니다. 따라서 위 사안에 있어서 김씨는 박씨에게 부동산매매계약불이행으로 인하여 계약이 해제됨으로 인한 손해배상을 청구할때 소유권이전등기비용도 같이 청구할 수 있을것으로 보입니다.