불법점유자 명도 필요한 상황이면

불법점유자 명도 필요한 상황이면

부동산 거래의 대부분은 주거형태나 상가형태로 임대차 계약을 진행합니다. 

임대차 거래가 끝났거나, 차임 연체 등 임차인의 잘못으로 임대차 계약이 마무리되었음에도 임차인이 해당 부동산을 임대인에게 반환하지 않는다면 명도 소송으로 대응해야 할 수 있습니다. 

이렇듯 부동산을 반환해야 함에도 반환하지 않는 임차인에 대해 불법으로 점유한 자라고 합니다.

 오늘은 불법점유자에 대응할 수 있는 방법이 무엇일지 알아보겠습니다. 

먼저 관련 소송의 사례를 살펴보겠습니다. 

ㄱ 씨는 경매를 통해서 서울의 한 건물 한 호수를 아들인 ㄴ 씨의 이름으로 구매하였습니다. 그 전에 ㄷ 사는 해당 건물을 공사한 것에 대한 대가를 지급받지 못하여, 그 호수의 점유자로 유치권을 행사하고 있었습니다. 

그런데 ㄱ 씨는 자신의 아들이 이제 그 호수의 소유자이며 ㄷ 사를 불법점유자라고 생각하여, 창문을 열고 무단으로 들어간 이후, 열쇠수리공을 불러 잠금장치를 바꾸었습니다. 

ㄱ 씨는 그 호수에 무단으로 침입하여 이들의 유치권행사에 훼방을 놓았다는 혐의로 기소되었습니다. 

1심과 2심 재판부는 해당 유치권 소송에서 ㄱ 씨의 혐의를 유죄로 보고 벌금형을 선고하였습니다. 

그러나 대법원 재판부는 ㄱ 씨의 손을 들어주었습니다. 재판에서의 논점은 다른 사람의 이름으로 산 부동산이 형법에서 규정하고 있는 유치권의 행사를 방해하는 죄의 성립 조건인 자신의 물건에 해당하는 지 그 여부에 대한 것이었습니다. 

이 법안에 따르면, 불법점유자가 아닌 다른 사람의 점유 또는 권리의 목적물이 된 자신의 것을 얻어 그것을 숨기거나 그것에 손해를 입혀 다른 사람의 유치권 행사를 방해한 사람은 5년 이하의 징역이나 700만원 이하의 벌금을 납부하도록 하고 있습니다. 

대법원 재판부는 공소 사실을 살펴 본다면 ㄱ 씨는 아들인 ㄴ 씨의 이름으로 강제 경매를 통해 해당 호수를 산 것 이라고 밝혔습니다. 

그러면서 부동산 경매절차에 의하면 부동산을 사려는 사람이 다른 사람의 이름으로 매각 허가를 받아 자신이 부담하여 매수 대금을 모두 납부하였을 때에는, 경매로 나온 부동산의 소유 권리는 매수 대금을 부담하는 것과는 상관 없이 명의인, ㄴ 씨가 가지게 된다고 대법원 재판부는 설명했습니다. 

따라서 형법에 따라 자신의 물건을 파괴한 것이 아닌 이상 ㄱ 씨가 불법점유자가 아닌 ㄷ 사의 유치권 행사를 방해한 것이라고 할 수 없다고 대법원 재판부는 평가하였습니다. 

또 다른 상황의 사례를 살펴보겠습니다. 

A 사는 B 씨로부터 토지를 개발하는 공사를 대금 7억에 도급받았습니다. 공사를 시작하고 나서 토지 위에 유치권을 행사한다는 내용의 현수막을 걸었습니다. 

그런데 알고 보니 B 씨의 땅은 C 조합에 근저당이 있는 상태였고, B 씨가 채무를 상환하지 못하자, C 조합은 법원에 부동산에 임의로 경매를 해달라는 신청을 했고, 그 땅은 경매에서 D 사에게 넘어가게 되었습니다. 

D 사는 A 사를 상대로 토지 위에 있는 컨테이너 등을 철거하라는 가처분 신청을 하였지만, A 사는 B씨에게 공사대금의 대부분을 지급받지 못하여 이 땅에 대한 점유 권리를 넘겨 받아 자신들은 불법점유자가 아니며, 유치권을 행사할 수 있다며 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 D 사의 손을 들어 주었습니다. 

재판부는 유치권 행사를 하기 위해서는 불법점유자가 아닌 다른 사람의 물건을 점유한 사람에 해당해야 하는데, 여기서 점유라는 것은 반드시 목적물을 물질적으로 지배하는 것이 아니라고 설명하였습니다. 

그러면서 재판부는 공간적인 관계, 시간의 지배도 포함되는데 중요한 부분은 다른 사람의 간섭이 없어야 실질적으로 지배한다고 할 수 있음을 명시하였습니다. 

또한 재판부는A 사가 땅의 일부분에 건물을 세우고 현수막을 내걸기는 했지만, 부동산 분양을 하기 위해서 현수막을 잠시동안 내린 점을 살펴 보면, 이는 A 사가 일시적으로 땅을 차지한다는 형식적인 겉을 표현하기 위한 용도로 사용된 것이라고 덧붙였습니다. 

따라서A 사가 임의경매를 하는 과정에서 유치권 신고를 하지 않았으므로, 단지 현수막을 세웠다는 이유만으로 문제가 되는 토지에 다른 사람의 간섭을 제외할 정도로 지속적으로 점유자로 있었다고 볼 수 없다고 재판부는 평가하였습니다. 

즉 재판부는 지속적인 점유를 하지 않았기 때문에, 유치권 행사는 할 수 없다고 판시하였습니다. 

명도 또는 유치권 관련 문제가 발생할 수 있는 불법점유자에 대해서는 변호사 등을 고려하는 것이 도움되는 방법일 수 있습니다.