불법점유 상황 어떤 대처가 현명할지?

불법점유 상황 어떤 대처가 현명할지?

토지나 부동산 등에 대한 임대료를 내지 않은 상태에서 무단, 즉 불법으로 토지를 점유하게 되면 처벌을 받게 될 수 있습니다. 

토지 소유권자라면 등기부등본이나 토지대장에 명시가 되어있습니다. 하지만 그렇지 않은 상태에서 토지를 점유하게 되면 토지소유권자가 아니므로 불법점유를 하게 되면 처벌 대상이 될 수 있습니다.

점유권이라는 것은, 민법에 의해 점유자에게 점유라는 사실에 대해 인정하고 있는 권리로 부동산이나 토지 등에 대한 지배를 말합니다. 

따라서 토지소유권자라면 소유권에 한해 토지인도청구소송 또는 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 

아울러 불법점유로 인한 손해배상청구소송을 제기할 수도 있습니다. 

이때는 먼저 변호사 등을 통해 내용증명을 하여 무단으로 불법점유를 하고 있는 자에게 토지소유권이 본인에게 있다는 내용을 전하고, 불법점유를 하고 있는 자가 언제부터 해당 토지를 점유하고 있는 지에 대해 적시하여 인도를 명해야 합니다.

이때는 토지소유권자가 스스로에게 토지소유권이 있다는 것, 그리고 상대가 불법적으로 토지를 점유하고 있다는 것, 시기적으로 언제부터 언제까지 토지의 어느 정도의 면적을 사용하고 있다는 것, 토지소유권자로부터 허가가 없이 토지 사용이 되고 있었다는 것 등을 입증하는 것이 유리합니다. 

그럼 이에 대한 이해를 위하여 관련 상황의 예시를 살펴보겠습니다.

ㄱ학원은 한 건물이 식당을 ㄴ사에 임대해주었습니다. 그리고 임대기간이 종료되기 전에 ㄱ학원은 ㄴ사에게 임대차계약을 그만 할 것이라고 예고하였습니다. 그런 다음 ㄱ학원은 당해 임대차계약에 따른 원상회복을 ㄴ사에 요구하였습니다. 

그러면서 ㄱ학원은 법원에 ㄴ사를 피공탁자로 하고 임대차보증금에서 연체차임을 제외한 금액을 공탁하였습니다. 

그러나 ㄴ사는 임대차 기간이 지난 후에도 식당 물건을 치우지 않은 채 식당 공간을 점유하였습니다. 그리고 ㄴ사는 ㄱ학원이 법원으로부터 인도명령에 대한 결정을 받고 나서야 식당을 인도하였습니다.

1심과 2심 재판부는 ㄱ학원이 ㄴ사를 상대로 제기한 건물명도소송에서 원고 일부 승소를 판결하였습니다. 

1심과 2심 재판부는 임차인이 임대차계약이 마무리된 후에도 토지 및 부동산을 지속적으로 점유를 하여 본래 목적에 따라 사용하거나 수익이 발생되지 않아서 이득이 생기지 않았고 임대인에게도 손해가 발생된 상황이라면 임차인의 부당이득반환의 의무는 성립되지 않는다고 설명하였습니다. 

따라서 1심과 2심 재판부는 ㄴ사가 유치권을 행사하고 있다는 내용의 안내문을 붙이고 식당의 물건을 그 상태로 두고 식당 영업을 중단한 사실이 인정된다면 원래의 목적에 따라 식당을 사용하여 수익이 발생한 것이라고 보기 어렵다고 밝혔습니다. 

그렇기에 ㄴ사가 식당을 인도할 의무에 대해서는 인정할 수 있지만 손해에 대한 배상을 지급해야 한다고 보기는 어렵다고 1심과 2심 재판부는 평가하였습니다.

그러나 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 대법원 재판부는 원고 일부 승소로 판결을 내린 원심의 판단을 깨고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원 재판부는 임차인인 ㄴ사에게 목적물 반환 의무가 있듯이 임대인에게도 보증금반환의 의무는 존재한다고 설명하였습니다. 

그러면서 동시이행상변권이 상실된 상태에서 목적물의 반환을 지속적으로 거절하고 있다면 이는 불법점유의 상황으로 볼 수 있다고 대법원 재판부는 판시하였습니다. 

지배하에 있는 물건 등을 제 3자가 점유를 하거나 방해하는 등의 문제는 자주 발생되는 분쟁 사유가 됩니다.

 

그렇기에 누군가가 불법적으로 점유를 하였다는 사실에 대한 증명은 적극적으로 되어야 할 것이며 이를 보호하기 위한 법률적인 제도 또한 명시되어 있습니다.

 따라서 이와 관련된 상황에 얽혀있다면 초기부터 변호사 등을 통해 스스로의 권리를 주장하고자 하는 노력이 필요할 것입니다.