부동산 이중매매 계약금 반환

부동산 이중매매 계약금 반환

부동산의 이중매매란 동일한 부동산에 관하여 둘 이상의 매수인이게 이중으로 매매계약을 체결하는 것으로 민법이 물권 변동에 관해 형식주위를 취하므로 가능한 현상을 말합니다. 판례는 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임적 행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위가 있는 매매로서, 그 적극가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 했습니다.

이러한 부동산 이중매매로 피해를 보는 분들이 있는데요. a는 b로부터 건물과 대지를 8500만원에 매수하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급하였습니다. 그 후 잔금지급일에 잔금을 지급하러 갔더니 b는 a에게 팔기로 한 건물과 대지를 더 비싼값으로 c에게 매도하였다면서 잔금수령을 거절하고 a가 이미 지급한 계약금 반환과 중도금을 반환하겠다고 한다면 구제방법이 있을까요?

a의 경우는 부동산의 소유권등기명의가 아직 b명의로 되어 있느냐, 아니면 이미 c앞으로 이전되어 있느냐에 따라 권리구제방법이 달라지게 됩니다. 먼저 부동산의 소유권 등기명의가 아직 b로 되어 있는 경우에 관하여 살펴보면, 민법은 제565조 제1항에 의하면 "매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 규정하여 계약금만 주고받은 단계에서는 당사자는 누구라도 계약금을 포기 또는 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으나, 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 경우에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없음을 밝히 고 있습니다. 

그러므로 a로서는 b가 수령을 거부하는 매매잔대금을 우선 변제공탁한 후 관할 법원에 소명자료를 갖추어 부동산처분금지가처분신청을 하고, 아울러 소유권이전등기 절차이행청구의소를 제기하여 승소판결이 확정되면 이를 토대로 a 명의로 소유권 이전등기를 하는 방법으로 권리를 실현할 수 있습니다. 

그리고 부동산소유권의 등기명의가 c앞으로 이전되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, a는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없게 되었다 할 것이고, 이는 b의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 해당되므로 a는 계약을 해제할 수 있고 계약이 해제되면 a와 b는 서로 원상회복의 의무를 지게 되는데 이 경우 b는 a에게 계약금과 중도금에 이를 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환하여야 합니다. 

또한, a는 b에 대하여 계약의 해제로 인하여 입은 손해의 배상을 청구할 수도 있습니다. 참고로 a로부터 중도금까지 지급 받은 b가 c에게 재차 목적물을 매도하여 c명의의 소유권이전등기까지 경료하게 한 행위는 형사적으로 배임죄를 구성할 수 있을 것 으로 보입니다. 이밖에 부동산 이중매매 부동산 계약금 반환 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 최근형변호사에게 문의 주시길 바랍니다.