상가건물임대차 임차보증금 보호

상가건물임대차 임차보증금 보호

 

타인의 부동산 또는 동산을 월세 등의 조건으로 사용하기 위하여 지급하는 보증금을 임차보증금이라고 합니다. 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서 사업자등록을 할 수 없는 동창회사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다.

 

 

 

오늘은 상가건물임대차 사례중 임대차등기를 하지 않고 있떤 중 상가가 경매됬을시 임차보증금을 받을 수 있는지에 대해서 알아보도록 할텐데요. a는 b소유 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5000만원에 월세 80만원으로 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖추었습니다. 그런데 a는 임차기간 만료시 임차 보증금을 확실하게 돌려받기 위하여 임대인인 건물주 b에게 임대차등기를 해줄것을 요구하였으나 b는 임대차등기에 협조하지 않고있는데 만일 a가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면 a의 임차보증금 5000만원은 돌려받을 수 없을까요?

 

 

 

상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

이에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 규정하고 있으며, 보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 임차인이 임차건물에 대하여 보 증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

또한, 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서 장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또 는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령 할 수 없다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게됩니다. 만일, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.

 

반면에, 임차인이 건물인도와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.