부동산 유치권행사 성립 시점 언제

부동산 유치권행사 성립 시점 언제

건설 현장을 보면 부동산 유치권 행사 중이라는 대형 현수막이 종종 볼 수 있습니다. 보통 이런 건물을 보면 실외는 모두 지어졌지만, 마무리 공사를 하지 않은 채 방치되는 경우가 많습니다. 이렇게 방치되는 이유는 시행사가 시공사에게 공사대금을 지급하지 못하는 경우가 대부분인데요 

이때 시공사는 해당 부동산에 상환받지 못한 공사대금 등 유가증권이 있으면 유치권을 행사할 수 있습니다. 이럴 때는 시행사가 밀린 공사대금을 지급하기 전까지 건물의 임대활동이 사실상 제약됩니다. 

그 상태에서 건물 소유주가 이를 해결하지 않거나 부동산을 처분하려고 할 때 시공사는 자신들의 공사비용을 보존하기 위한 조치를 해야 하는데요. 민법에서는 부동산 유치권행사되면 등기부등본에 공시되지 않아도 물권의 효력이 부여하는 중입니다. 

공사업체는 대금을 변제받을 때까지 건물을 점유하여, 경매가 진행되더라도 미지급 공사비를 회수할 수 있습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 건물을 계속 점유하고 있어야 한다는 점입니다. 만약이라도 점유를 잃으면 유치권도 소멸한다는 점입니다. 

법원 역시 부동산 유치권 효력을 인정받기 위해서는 적법하게 배타적으로 점유할 것을 요구하고 있습니다. 또 법원에서는 그 성립 요건을 몇 가지 요구하는데요. 먼저 해당 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금이어야 하며, 해당 채권의 변제기가 도래해야 하며, 유치권자가 부동산을 점유해야 하며, 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다고 판시하고 있습니다. 

또 마지막으로 경매개시결정 전부터 점유가 있어야 합니다. 특히 마지막에 설명해 드린 점유의 시기는 중요합니다. 점유가 경매 개시 이후에 급작스럽게 이루어졌다면 법적 효력이 없습니다. 그러니 이런 점을 기억하시고 유치권 성립 시점을 변호사 등 상담을 고민 하시어 대응하시는 게 좋습니다. 

이처럼 까다로운 부동산 유치권에 의하면 임차인이 임대인에 대해 청구할 수 있는 보증금반환청구권, 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권으로 인정받을 수 없습니다

그럼 위 부동산 유치권 관련한 사례 하나를 설명해 드리겠습니다. 

A씨는 아파트가 경매에 나온 것을 발견하고 입찰에 참여하기로 하였습니다. 그렇게 곧바로 등기부를 확인하고 권리관계를 분석했는데요. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권이 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 그리고 3순위로 바로 경매 결정이 있었는데요. 

이와 별도로 매각물건명세서를 확인해 보니 시공사 B로부터 공사대금 유치권이 불분명하게 있다는 걸 확인할 수 있었습니다. 만약 B사의 유치권이 성립된다면 이를 인수해야 했으므로 A씨는 경매 참여를 망설였습니다. 

그러나 유치권이 성립하려면 위에서 살펴본 것처럼 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 하는데 시공자인 B사가 아니라 채무자가 점유하고 있다는 사실을 확인할 수 있었습니다. 이 경우 채권자의 점유가 아니라서 유치권이 성립되지 않습니다. 

A씨는 경매 개시 이후 채권자가 점유하더라도 경매개시결정 이후 점유를 개시한 것이므로 유치권이 성립하지 않는다는 걸 알게 되었던 겁니다. 따라서 이 아파트에 대한 B사의 유치권의 경우 성립할 가능성이 없다고 보고 A씨는 경매에서 해당 건물을 낙찰받을 수 있었습니다. 

그럼 여기서 또 다른 사례를 설명해 드리겠습니다. 

경매에 낙찰받은 A씨가 해당 부동산 현장을 방문했더니 경매 입찰 전에는 없었던 유치권자가 C씨가 있었던 겁니다. 그러나 설령 C씨가 다른 적법한 요건을 갖추고 있다고 하더라도 경매 개시 이후에 점유한 부동산 유치권자는 경매 낙찰자에게 대항하지 못합니다. 

따라서 A씨는 C씨의 피담보채권을 변제하지 않고 부동산을 인도해 줄 것을 청구할 수 있는데요. 만약에 C씨가 이를 거부하면 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기하면 됩니다. 이상 유치권에 관하여 설명해 드렸는데요. 

다른 물권과 다르게 등기부 등본에 표출되지 않으므로 해당 분야를 잘 알지 못한다면 선의의 피해를 보기 마련입니다. 그러니 이 같은 손해를 입지 않기 위해서는 해당 분야를 잘 아는 변호사 등의 상담을 고민하여 절차를 준비하는 게 좋습니다.