사해행위 취소소송 부동산 거래 시에

사해행위 취소소송 부동산 거래 시에

이번 시간에는 사해행위 취소소송에 대해서 살펴보겠습니다. 먼저 사해행위란 채무자가 채권자 해함을 알고 채무를 상환해야 하는 재산을 함부로 타인에게 증여하거나 매매하는 등 자신의 재산을 감소시키는 법률행위를 지칭합니다. 

이때 채권자는 해당 법률행위를 취소를 법원에 청구할 수 있으며 다시 채무자의 재산으로 회복시킬 권리가 있습니다. 그러나 이 같은 사해행위가 성립하려면 채무자와 수익자의 악의가 입증되어야 합니다.

즉 채무자가 해당 재산을 처분하는 행위가 채권자의 권리를 침해한다는 걸 알면서도 매매계약을 체결했다는 걸 증명행 하는데요. 하지만 이런 악의를 입증한다는 건 그리 쉬운 게 아닙니다. 그러니 이런 일로 피해를 입게 되었다면 사해행위 법률문제에 대해서 해석이 가능한 변호사 등의 도움을 고려 하는 게 좋습니다. 

법원은 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하거나 증여하여 처분하기 쉬운 현금으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없으면 사해행위에 해당한다고 판시하고 있는데요. 그럼 그 사례 하나를 설명해 드리겠습니다. 

A씨는 평소 눈여겨봤던 아파트가 시세보다 매우 저렴한 급매물로 등록된 걸 알게 되었습니다. 부동산 사무실에 문의한 결과 매도인 B씨가 해외로 이주하게 되어 급매로 싸게 내놓은 것이라는 걸 알게 되었는데요. 

매도인 B씨는 A씨에게 매매대금을 한번에 지급하면 매매가를 더 낮춰주겠다고 하였으며 A씨는 좋은 기회라고 생각하고 동의하였습니다. 불안하지 않은 것은 아니었으나, 등기부등본을 확인한 결과 설정된 물권도 없었으며 부동산 사무실에서도 문제 될 것이 없다고 장담하기에 계약을 체결하였습니다. 

그렇게 A씨는 처음으로 아파트를 장만하였으며 본인의 아파트에 입주하게 되었습니다. 그러나 이주 후 C라는 사람이 자신에게 돈을 갚지 않던 중 유일한 재산이었던 아파트를 A씨에게 급매로 매도한 사실을 알게 되자, A씨가 B씨와 체결한 부동산매매계약을 취소해야 한다는 사해행위 취소소송을 제기하였습니다. 

즉 해당 아파트매매계약은 C씨에게 사해행위에 해당한다고 주장하면서 취소권을 주장한 것입니다. 참고로 관련하여 다른 재판에서는 채무자가 채무를 상환해야 할 재산을 가지고 채권자 모르게 처분한다면 기본적으로 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 명시한 바 있습니다. 

이 사안에서 채무자 B씨가 자신의 채무를 상환해야 한다는 걸 알면서도 자신이 가지고 있는 재산인 부동산을 매각하는 행위는 사해행위에 해당한다고 보는 건데요. 특히 해당 거래 가격이 정상적인 가격에 이루어지지 않았다면 그러한 악의는 더 의심받을 수 있습니다.

이처럼 외관상 사해행위라고 의심받으면 예시 사례 처럼 A씨의 악의는 추정되므로 선의의 증명책임은 A씨에게 있다고 할 수 있습니다. 즉, A씨는 B씨와 아파트 매매계약을 체결할 당시 B씨가 채권자를 해하려고 한다는 사실을 전혀 모르고 매매계약을 체결하였다는 선의를 본인 스스로 입증해야 할 수도 있습니다.

이 예시 사례에서 A씨의 선의 여부는 A씨와 B씨의 관계, 처분행위의 내용, 매매 경위, 매매 동기 등 해당 처분행위가 정상적이고 의심할 만한 특별한 사정이 없었는지를 종합적으로 고려하여 결정하게 될 수 있습니다.

만약 이 사례에서 A씨가 자신의 선의를 입증하지 못하고 B의 주장이 인정된다면 A씨와 C씨의 거래는 사해행위에 해당하여 A씨의 소유권이전등기는 말소되고 전 소유자인 매도인의 명의로 이전하게 될 수도 있는데요.

그러니 자신의 선의를 입증한다는 것은 사해행위취소소송에서 중요한 부분 중 하나라고 볼 수 있습니다. 그러나 설령 사해행위에 해당한다는 판결이 난다고 하더라도 이 같은 사해행위 취소소송은 선의의 3자에게는 대항하지 못하므로 A씨가 해당 부동산에 제3자의 저당권이나 지상권이 성립하였다면 원물을 반환하기 어렵습니다. 

그런 경우 반환 대신 그 가액을 상환하게 되어 있습니다. 이번 시간에는 이러한 사해행위 취소소송을 간단하게 설명해 드렸는데요. 이런 일은 예상외로 우리 주변에서 자주 발생합니다. 그러니 시세보다 저렴한 부동산을 거래할 때나 관련 부동산 거래 시에는 사해행위 취소소송을 유의 하여 관련 변호사 등의 조력을 고민해 보실 수 있습니다.