근저당권설정 설명의무위반 시

근저당권설정 설명의무위반 시

공인중개업자가 임대차계약을 체결할 당시 임차인에게 근저당권설정이 되어 있다는 등의 권리관계를 제대로 설명하지 않음으로 이후 경매로 인해 전세보증금을 돌려받지 못했다면 이는 부동산중개업자가 임차인의 손해 중 50%를 배상해야 한다는 법원의 판단이 나왔습니다.

이에 대해 지금부터 근저당권설정과 관련해 분쟁이 벌어진 하나의 소송 사례를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

근저당권설정 설명 안하면?

사안에 따르면 A씨는 전주시에 위치한 4층 주택 중 1층 101호를 부동산중개업자인 B씨의 중개로 보증금 6천만원에 임차하고 전세권설정등기를 마쳤습니다.

그러나 101호에는 A씨가 전세권설정을 하기 전에 이미 C은행에서 채권최고액 4500만원인 1순위 근저당권설정이 되어 있었는데요.

이후 C은행의 신청으로 101호에 대한 임의경매절차가 개시되었고 결국 A씨는 보증금 6000만원 중 340만원밖에 배당 받지 못했습니다.

이에 분노한 A씨는 중개업자 B씨가 위 근저당권은 101호에 설정된 것이 아니고 주택 전체에 설정되어 잇는 것이라며 보증금 확보에 아무런 문제가 없다는 등 거짓말을 해 이를 믿고 계약을 체결한 것이라고 주장하였고 결국 중개업자 B씨를 상대로 소송을 제기하였습니다.

그러나 중개업자인 B씨는 위 근저당권으로 인해 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 있을 수 있다고 주장하며 자신의 책임을 회피했는데요.

이에 대해 재판부는 중개업자인 피고는 부동산중개행위를 하는 자로써 중개의뢰인인 원고에게 주택의 권리관계를 상세하게 설명할 의무가 있었다고 지적하였습니다. 

또한 중개대상물의 권리관계에 관한 설명의무를 이행했다는 점은 중개업자인 피고인 B씨가 입증을 해야 하는데 피고인이 제출한 증거자료 하나만으로는 이를 인정하기에 부족한 만큼 손해를 배상할 책임이 있다고 덧붙였습니다.

다만, 원고 역시 임대차계약을 체결하는 과정에서 등기부를 확인하거나 주택의 권리관계를 확인 할 필요가 있었다며 이를 게을리한 원고의 과실도 상계하여 피고의 배상책임을 50%로 제한하는 것이 적법하다고 판시하였습니다.

민사재판부는 임차인 A씨가 중개업자 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 피고는 원고에게 손해배상금 50%인 2800만원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 확정 지었습니다.

본 사건을 정리해보면 임차인의 경우 임대차계약을 체결할 당시 근저당권설정에 대한 권리관계를 제대로 인지하고 계셔야 하며 중개업자의 경우 근저당권에 따른 권리관계를 자세하게 설명해줄 의무가 있다는 판결이었습니다.

이처럼 부동산과 관련하여 해결하지 못한 분쟁으로 소송이 제기되는 사례가 빈번히 발생하고 있는데요. 혹시라도 계약을 체결하는 과정에서 오차가 생겼다거나 분쟁에서 소송까지 이어질 우려가 있으시다면 부동산소송변호인 최근형변호사와 먼저 상담을 진행하십시오.