상가임대차계약해지 월세 연체하면?

상가임대차계약해지 월세 연체하면?

상가임대차계약과 관련한 분쟁은 우리 주변에서 흔히 찾아 볼 수 있는데요. 상가임대차보호법은 제10조 1항에 따르면 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정되어 있는데요. 

다만 예외적으로 '임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있습니다.

 

최근 이러한 상가임대차계약해지와 관련해서 해지 사유 등에 대한 판례가 있었는데요. 본 판례로 상가임대차계약해지에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

A씨는 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대했습니다. A씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈습니다. A씨는 B씨가 2010년 11월, 2011년 1월분의 월세 연체했기 때문에 상가임대차계약해지 한다고 주장했는데요.

 

B씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 상가임대차계약해지 할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

 

대법원은 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다.

 

재판부는 판결문을 통해 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신 요구 거절권은 계약 해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"고 하며 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임 연체 액이 2기의 차임 액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판결이유를 밝혔습니다.

 

또한 재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 월세 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임 액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 상가임대차계약해지 할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 설명했습니다.

 

민법 제640조에 따르면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체 액이 2기의 차임 액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데요. 

이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다.

 

이번 소송에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임 액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 월세 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제가 됐었는데요.

 

지금까지 상가임대차계약해지와 관련한 판례를 살펴보았는데요. 이와 관련한 소송은 앞서 알 수 있듯이 다양한 법률 해석이 나올 수 있으므로 관련 법률가와 먼저 상의하시는 것이 좋습니다. 관련해서 문제나 소송이 있으시다면 관련 법률가인 최근형변호사를 찾아주시기 바랍니다.