건설상담변호사 하자보수보증금반환

건설상담변호사 하자보수보증금반환

 

안녕하세요 건설상담변호사 최근형변호사입니다.
오늘은 하자보수보증금반환 관련하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
주택건설업자의 하자보수 의무를 담보하기 위해 담보하는 일정금액의 보증금을 하자보수보증금이라고 합니다. 만약 하자보수보증금중 실제소요된 비용을 제외하고 남은 잔액은 반환할 수 있을까요?

 

A은 B로부터 주택의 건축공사를 도급 받았는데, 그 공사도급계약의 조건 중 수급인 A는 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 준공검사 후 하자담보책임기간인 2년이 경과 될 때까지 하자보수보증금을 B에게 보관하기로 하고, A가 위 하자담보책임기간 중 B로부터 하자보수요구를 받고 이에 불응한 경우에는 위 하자보수보증금은 B에게 귀 속시키기로 정하였습니다.

 

 

 

 

그런데 위 주택의 준공검사 후 6개월이 경과되자 발코니 난 간 크랙 등의 하자가 발생하여 B가 A에게 수차에 걸쳐 하자보수를 요청하였으나 A가 응하지 아니하여 B가 위 하자보수보증금 중 일부를 하자보수비용으로 사용하고 나 머지 금액을 B에게 귀속시켰습니다. 이 경우 위 하자보수보증금 중 하자보수비용으 로 사용한 2분의 1 정도를 공제하고 남은 잔액의 지급을 청구할 수 있을지 건설상담변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

보증금이 위약벌 또는 제재금의 성질을 가진 경우에는 계약위반자가 계약위반시 손해 배상책임을 지는 것과는 별도로 보증금을 상대방에게 귀속시킴으로써 계약위반자에게 제재를 가함과 동시에 계약위반자의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하게 되고, 채무불이행으로 인한 보증금의 귀속에 관하여 손해의 발생이 필요한 것이 아닙니다.

또한, 위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로, 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용 하여 그 액을 감액할 수는 없고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 될 뿐입니다.

 

 

 

채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있으며, 계약불이행이 있게 되면 손해배상예 정액은 당연히 상대방에게 귀속되고 특약이 없는 한 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되며, 손해가 예정액을 초과하여도 그 초과부분을 따로 청구할 수는 없으나, 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우에 법원은 적당히 감액할 수 있습니다.

 

 

 

만약 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권 으로 이를 감액할 수 있지만, 법원이 민법 제398조 소정의 '손해배상의 예정액'을 부당히 과다하다 하여 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 당시의 거래관행과 경제상태 등을 참작한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 합니다.

 

 

 

그런데 위 사안의 경우 하자보수보증금은 손해배상액의 예정으로 볼 수 있을 듯하고, A가 하자보수의무를 이행하지 않았으므로 하자보수보증금 중 하자보수비용으 로 사용하고 남은 잔액이 있는지의 여부를 불문하고 위 하자보수보증금 전액이 당연히 B에게 귀속될 것으로 보입니다. 또한, 실제로 발생된 하자의 보수비용에 비하여 위 하자보수보증금이 부당하게 과다한 경우로 인정되지 않는다면 민법 제398조 제2항 에 의한 감액청구도 할 수 없을 것으로 보입니다.

 

이밖에 하자보수보증금반환 관련하여 궁금한사항이 있으시다면 건설상담변호사 최근형변호사에게 문의 주시길 바랍니다.