주택임대차보호법 임차권등기효력 인정 범위는

주택임대차보호법 임차권등기효력 인정 범위는

 

 

 

 

만약 임차인이 임대인에게 집을 빌려서 살다가 계약이 끝나게 되어서 보증금을 돌려받아야 하는데 임대인이 그렇게 못하게 된다면 어떻게 해야 할까요?

 

만약 이대로 그냥 다른 집을 구해서 이사를 가 버리게 되면 주택임대차보호법에 의한 대항권이 발생하지 못하게 되고 우선변제권도 상실하게 되어버리기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

따라서 주택임대차보호법의 보호를 받고자 한다면 계약기간이 끝나 이사를 하기에 앞서서 임차권등기명령이 되게끔 조치를 취해 놓아야 합니다. 이렇게 되면 대항력, 우선변제권이 살아 있는 상태에서 집을 옮길 수 있기 때문에 무척 임차인에게 유리한 제도입니다. 하지만 임차권 등기를 걸어놓았다고 하더라도 만의 하나를 생각해야 하기도 하기 때문에 또 주의가 필요할 수 있습니다.

 

임차인은 임대인에게 보증금에 대한 채권을 갖고 있다고 해석되는데, 민법에서는 채권이라는 것에도 소멸 시효가 있기 때문에 아무런 법적 조치를 취하지 않고 있다면 더 이상 채권을 발휘할 수 없게 됩니다.

 

 

 

그렇다면 임차권 등기를 걸어놓는 행위는 그것만으로 보증금 반환 채권 시효를 중단시킬 수 있을까요? 주택임대차보호법과 관련된 사례 하나를 보도록 하겠습니다.

 

임대인 ㄱ씨와 2년 여의 임대차계약을 맺었던 ㄴ씨는 계약기간이 종료된 후 새로운 집으로 거처를 옮기고 ㄱ씨에게 보증금을 돌려달라고 하려 했으나 그렇지 못했습니다. 결국 ㄴ씨는 임차권 등기를 걸어놓은 상태에서 이사를 갔고, 이 일은 이런저런 사정에 의해 10년 정도가 지나게 되며 유야무야 되었습니다.

 

 

 

그러다 중간에 ㄱ씨가 사망을 하게 되고 그 자녀들이 상속을 받게 된 시점에서 ㄴ씨는 보증금을 반환해 달라는 소송을 내게 되었습니다. 그러나 재판부에서는 ㄴ씨가 보증금을 받을 수 없다는 결론을 내게 됩니다.

 

주택임대차보호법에서는 임차권 등기를 걸어 두었을 때 대항력과 우선변제권이 생긴다고 규정하고 있으나, 채무자인 ㄱ씨와 그 재산 전체에 대한 강제집행 보전 성질을 가지고 있다고는 할 수 없습니다.

 

 

 

만약 ㄴ씨가 시효 소멸 중단 효과를 발생시키고자 했다면 임차권등기가 아닌 압류나 가압류, 가처분을 걸었어야 한다고 보았습니다. 결국 이런 상황에서 ㄴ씨의 임차권 청구권은 민법에서 규정하는 채권의 소멸 시효인 10년을 도과했기 때문에 청구권이 사라지게 되었다고 결론을 내리게 되었습니다.

 

주택임대차보호법에서 규정하는 임차권 등기 조항은 임차인이 자신의 보증금을 돌려받을 수 있게 만들어주는 것은 물론이고 부동산 등기부등본에도 기록을 남기기 때문에 임대인에게 더 큰 불이익을 줄 수 있도록 만들 수 있기도 합니다.

 

 

일반적으로는 이렇게 임차인을 보호해 줄 수 있는 것이 임차권 등기이지만, 법적으로 허술한 점도 엄연히 있기 때문에 주의를 하지 않으면 제대로 보호를 받을 수 없게 되기도 합니다. 이렇기 때문에 만약 임대차보증금 관련 분쟁이 있다면 일단 변호사에게 법률 상담을 받아 보면서 좀 더 꼼꼼한 대처를 할 수 있도록 해야 하겠습니다.