소액보증금 최우선변제권 사해행위 해당이

소액보증금 최우선변제권 사해행위 해당이

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다고 규정하고 있습니다. 그럼 소액보증금 최우선변제권과 관련된 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

A은행은 ㄱ씨에게 1억 6800만원을 대출하면서 ㄱ씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억 2000여만원의 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 이후 A은행으로부터 ㄱ씨에 대한 채권을 양도받은 B공사는 아파트에 대한 임의경매를 신청했는데요. 법원에서 임대차계약을 맺은 ㄴ씨 등을 1순위, 또 다른 채권자를 2순위, B공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 B공사를 소송을 제기했습니다.

1심은 임대차계약이 사해행위에 해당한다고 판결했지만 2심은 사해행위가 아니라고 판결을 내렸습니다. 이후 사건은 대법원으로 넘어가게 되었습니다.

대법원은 소액보증금 최우선변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고 이로 인해 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니라고 설명했습니다.

이어서 ㄴ씨 등이 임대차계약을 체결할 당시 아파트에 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였으며 ㄴ씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세에 비해 ㄴ씨와 다른 임차인의 임차보증금이 지나치게 저렴한 점 등을 종합하면 ㄴ씨 등이 진정한 임차인인지에 대해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

이와 같은 소액보증금 최우선변제권 등 사해행위 관련 소송은 해당 법률의 이해관계가 복잡하여 혼자 힘으로 소송을 준비하기에는 많은 어려움이 따를 수 있습니다. 그렇기 때문에 법률지식이 풍부한 변호사를 선임하여 소송을 준비하는 것이 현명한 방법인데요. 최근형변호사는 다수의 사해행위소송 경험에서 나오는 체계적인 전략으로 도움을 줄 수 있습니다. 관련 소송을 준비하시는 분들은 최근형변호사와 함께 하시기 바랍니다.