경매개시결정절차 등 알아보아요

경매개시결정절차 등 알아보아요

 

 

 

대출 등의 이유로 채무가 생기면 갚아야 합니다.하지만 모종의 이유로 인해 빚을 갚지 못하면 채권자는 대출 시 담보로 설정한 재산을 경매해 채무를 반환 받을 수 있습니다.하지만 이러한 경매는 어느 상황에서나 가능한 것이 아닌데요.

 

채무자는 법원에 경매신청서와 첨부서류를 제출해야 하고,법원은 이를 검토해 경매개시결정을 내리는데,이 때부터 재산의 경매를 위한 절차가 시작됩니다.그렇기 때문에 경매를 위한 모든 조건이 충족되어도 법원의 경매개시결정이 없으면 경매를 진행할 수 없습니다.

 

 

그래서 이 경매개시결정이 중요하다고 볼 수 있습니다.오늘은 판례를 통해 경매개시결정과 관련된 법령 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

B씨는 공인중개사인 남편 A씨를 대신해 대전의 한 아파트를 임차했습니다.해당 아파트는 이미 융자가 당시 시세금액인 약 6억 원보다 약 2억 원 가량을뛰어넘어 경매에 넘어갈 것이 당연해 보이는 상황이었습니다.

 

그 때문에 다른 아파트들은 임대차 보증금이약 3억 원 정도였지만, A씨 부부의 아파트는 2000만원밖에 되지 않았습니다.이후 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 거주지가 경매에 넘어가도 최우선변제를 받을 수 있다는 사실을 알고 있던 A씨와 B씨는 이사한 이후 전임신고를 마쳤고,이에 대한 확정일자도 받았습니다.

 

 

또한 기존에 살던 집은 다른 사람에게 보증금을 받고 임대합니다.이후 두 사람의 예상대로 해당 아파트는 법원의 경매개시결정에 따라 경매에 부쳐졌습니다.이에 법원은 압류권자인 세무서에 200여만원을,근저당권을 소유한 은행에약 4억 원 가량을 배당했습니다.그러자 A씨는 전입신고를 하고 확정일자를 받았음에도 이에 대한 소액임차보증금을 우선 변제 받지 못했다며 소송을 제기합니다.

 

이에 법원은 주택임대차보호법은 임차보증금이 전재산과 다름없는 영세임차인을 보호하기 위해 소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하고 있다고 설명했습니다.

 

또한 허위 임차인에 대해서는 이 조항이 해당하지 않고, A씨와 B씨는 허위 임차인은 아니지만아파트를 소유하고 있으며,의도적으로 채권최고액이 시세를 넘어서는 아파트를 임차해 의도적으로 소액임차인의 요건을 맞추어 부당 이득을 취하고자 했으므로 소액임차인에 당하지 않으며 이에 주택임대보호차보호법을통해우선변제권을 보호받을 수 없다고 판결했습니다.

 

 

다른 판례도 살펴보도록 하겠습니다.

 

ㄱ 씨는 토지약 400m2를 사들여 소유권이전등기를 했습니다.그런데 ㄱ 씨의 토지에는 ㄴ 씨의 건물이 있었습니다.해당 건물은2년 전 ㄴ 씨의 채권자들이 가압류등기를 신청해 법원의 경매개시결정에 따라 강제경매가 진행되고 있었습니다.

 

ㄱ 씨는 이에 해당 건물을 구매해 소유권이전등기를 했지만,경매는 종료되지 않았고 이에 ㄷ 씨에게 건물의 소유권이 넘어갑니다.

 

그러자 ㄱ 씨는 ㄷ 씨가 자신의 토지를 권한이 없음에도 사용하고 있다며 건물을 철거하고 토지를 반환하라는 소송을 제기합니다.그러자 ㄷ 씨는 관습법상 법정지상권을 소유해 해당 토지를 사용할 수 있다고 주장합니다.

 

이에 법원은 법원의 경매개시결정으로 부동산이 경매에 부쳐져 이를 새로 소유하게 된 사람의 지위는 절차상 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 결정된다고 밝혔습니다.

 

 

경매 대상물인 부동산의 소유권이 제3자에게 양도 되었을 경우에는 이에 대한 관습상 법정지상권의 존재 유무를 부동산 압류가 그 효력을 갖는 떄를 기준으로 토지와 건물의 소유자가 동일한지 여부에 따라 살펴보아야 한다고 설명했습니다.

 

또한 경매개시결정 이전에 가압류 처분 당한 경우에는 본압류에 가압류가 포함되어 본압류 절차가 진행된 것과 동일하게 판단해야 한다고 설명했습니다.

 

그렇기 때문에 ㄷ씨가 해당 건물의 매각 대금을 전부 지불한 시점에서 토지와 지상건물의 소유주가 동일인지를 확인해 관습상 법정지상권이 있다고 판단해서는 안되며,압류 처분 당시를 기준으로 판단해 볼 때 ㄷ 씨는 관습법상 법정지상권이 없다고 판결했습니다.

 

이렇게 판례를 통해 경매개시결정과 관련된 법령 내용을 살펴보았습니다.경매개시결정은 재산의 압류 등에 있어 모든 절차의 시작점인 만큼 민감한 사안입니다.그리고 경매개시결정이 직접적으로 문제를 일으키지는 않지만,이로 인해 분쟁이 생겨날 수도 있는데요.

 

이러한 경우 분쟁을 해결하기 위해 적용되는 법령이 굉장히 많아지는 만큼 개인이 혼자서 문제를 해결하기에는 어려울 수 있습니다.

 

때문에 변호사의 도움이 없이는 이 모든 것을 준비하는 것은 큰 어려움이 따를 수 있기 때문에 변호사의 도움을 받는 것이 사건을 진행 하는데 필요한 시간과 비용을 줄이는데 도움이 될 수 있습니다.