건설공사계약서 유치권 성립사항은?

건설공사계약서 유치권 성립사항은?

 

 

2006년경부터 하여 2011년경까지 세 차례에 걸쳐 A씨는 대표이사가 있는 회사로 하여 자신의 소유인 부동산을 담보로 하여 돈을 빌린 뒤에 20억 원의 이르는 근저당을 설정하였습니다. 부동산은 2013년 1월경 경매로 넘어가게 되었고 12월경에 다른 회사로부터 낙찰되었습니다.

 

그런데 A씨가 경매 절차를 이행하던 중 경매 대상인 부동산에 대한 1,2차 공사도급계약을 체결하여 공사를 했으나 공사대금을 받지 못하였다고 주장하며 유치권신고서를 제출했습니다.

 

 

 

 

2013년 1월경에 경매로 낙찰해간 B씨는 유치권자인 A씨가 나타나 당황하였고 A씨를 상대로 하여 부동산 인도 명령 신청하여 인용결정을 받았습니다. 그런데도 불구하고 A씨는 계속해서 토사와 자갈, 돌덩어리 등을 가지고 와 B씨의 소유권 행사를 방해하였고 B씨는 골재 등의 반입금지가처분 신청을 하여 승소하였습니다. 건설공사계약서에 따르면 A씨는 계약금 1억 원만 받은 상태로 하여 20억 원을 직접 조달하여 공사를 완료하였는데, 공사가 완료되었다는 것에 대해 납득할 수가 없었습니다.

 

 

 

 

그리고 심지어 20억 원 중에서 19억 원 상당의 공사대금채권을 변제 받지 못 하였고 제2차 공사계약을 체결하여 창고시설물을 신축하는 것도 이해가 어렵다고 주장했습니다. 그러나 재판부에서는 A씨가 경매 이전에 소유자인 회사로부터 하여 2002년과 2009년경에 두 차례 걸쳐 창고와 창고시설물 공사 도급을 받았다고 주장했지만, 건설공사계약서에 따른 도급계약서에는 공사대금과 공사기간 등만 기재되어 있었으며 일반적으로는 건설공사계약서와는 다르게 시공된 부분의 소요자금인 기성고의 지급시기와 방법을 정하지 않았다고 기재되었습니다.

 

 

 

 

그리고 A씨가 실제로 공사를 하면서 도급받아 완료한 것으로 보기는 어렵고 이를 인정할 증거가 존재하지 않아 유치권이 존재하는 것을 인정할 수 없다고 밝혔습니다. 결과적으로 다른 사람이 경락 받은 토지에 건설업자가 공사대금의 지급을 받지 못했다면 건설공사계약서에 따른 근거를 제시하여 유치권을 주장하였다고 하여도 공사계약 상의 내용이 신빙성이 없고 실제 공사가 이루어졌는지 알 수가 없다면 유치권을 인정할 수 없다는 판결 이였습니다.

 

 

 

 

유치권이란 다른 사람의 물건이나 혹은 유가증권을 점유한 사람이 그 물건 혹은 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 변제를 받을 때까지 물건이나 유가증권을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.

 

이는 경매 물건에 설정되어 있는 유치권으로 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수가 됩니다. 따라서 말소기준권리보다는 후에 등기 되었다고 하여도 매수인의 매수로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것입니다.

 

 

 

건설공사계약서에 따른 유치권의 성립사항은 경매를 통하여 생기는 권리를 취득한 경우에 이 권리 외에 다른 권리가 매수인에게 인수가 되는지를 사전에 확인하는 과정이라고 말할 수 있습니다. 즉, 경매 물건에 대해 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하게 되면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 저당권과 전세권 등 경매 물건에 설정되어 있는 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

 

그래서 입찰에 참여하기 전에는 매수인이 인수하게 되는 권리가 존재하는지에 대한 여부를 확인할 필요가 있습니다. 이상 최근형변호사와 함께 건설공사계약서 유치권 성립사항에 대해 알아보았는데요. 이와 관련하여 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송으로 어려움이 있으시면 최근형변호사를 찾아 주시길 바랍니다.