부동산강제경매 절차에

부동산강제경매 절차에

통상 부동산강제경매 시 법적지상권 성립 여부에 대해 다양한 분쟁이 발생할 수 있는데요. 여기서 관습상 법정지상권이란 동일인에게 속했던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등으로 인해 소유자가 다르게 되더라도 건물 소유자가 토지를 계속 이용할 수 있는 권리를 말합니다.

 

얼마 전 이와 관련된 판례가 있었습니다. 강제경매로 인한 법정지상권의 성립 여부는 부동산강제경매의 원인이 되는 가압류 시를 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 있었습니다. ㄱ씨는 전남 A군의 토지를 사들여 소유권이전등기를 마쳤습니다.

 

토지에는 ㄷ씨 소유의 건물이 있었는데요. 이 건물은 ㄷ씨의 채권자인 B조합이 가압류등기를 해 가압류에 기한 강제경매가 진행됐습니다.

 

ㄱ씨는 부동산강제경매 절차가 진행 중이던 ㄷ씨로 부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했으나,강제경매로 인해 ㄴ씨에게 건물이 매각됐고 ㄱ씨 명의의 소유권이전등기는 말소됐습니다. 

ㄱ씨는 ㄴ씨가 권한 없이 자신의 토지를 점유하고 있다며 건물의 철거와 토지 인도를 하라며 소송을 제기했습니다.

 

ㄴ씨는 관습법상 법정지상권을 취득했으므로 토지를 점유할 권리가 있다고 주장했는데요. 1심 재판부는 원고 승소 판결 했습니다. 2심 재판부는 경락 당시에 동일한 소유자에게 속하면 된다며 ㄴ씨가 건물을 경락 받을 당시 ㄱ씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었으므로 법정지상권이 성립한다며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

 

대법원은 본 토지인도 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 재판부는 판결문을 통해 "부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 정해진다"고 판시했습니다.

 

따라서 재판부는 "부동산강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권에서 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다"고 설명했습니다.

 

재판부는 본 사건의 원심에 대해 특히 ㄴ씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 건물에 대해 관습상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습상 법정지상권의 성립시기에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 지적했습니다.

 

과거에는 부동산강제경매절차에서 건물 매수인은 매수 당시에 건물과 토지가 동일인에게 속한 것만 확인하면 됐지만, 이번 판결로 가압류 시의 건물과 토지가 동일인 소유인지를 확인하지 않으면 건물을 매수하고도 건물이 철거되는 손해를 입을 수도 있는데요.

 

지금까지 부동산강제경매와 관련해서 판례를 살펴보았습니다. 이러한 부동산경매와 관련해서 다양한 법적 해석이 나올 수 있으므로 관련 변호사 최근형변호사를 찾아주시기 바랍니다.