부동산상담변호사 부동산 상사유치권

부동산상담변호사 부동산 상사유치권

 

안녕하세요 부동산상담변호사 최근형변호사입니다.

공사계약후 공사를 완료했는데 공사대금을 받지못해 유치권행사를 하는 경우가 있습니다. 그런데 유치권도 다 인정되는것은 아닌데요. 다른 사람이 경락받은 토지에 건설업자가 공사대금을 받지 못했다며 공사계약서 등을 근거로 제시하며 유치권을 주장하더라도 공사계약 내용이 신빙성이 없어 실제 공사가 이뤄졌는지 알 수 없다면 유치권을 인정할 수 없다는 판례가 있습니다.

 

 

 

 

그리고 부동산도 상사유치권이 대상이 되는데요. 오늘 부동산상담변호사와 부동산 상사유치권 대상에 대해 알아보도록 하겠습니다. 채권이 유치되는 물건에 관한 것이어야 한다는 견련관계를 요구하는 민사유치권과는 달리 상사유치권은 채무자 소유의 물건이기만 하면 견련관계 없이도 채권자가 유치권을 주장할 수 있어 상인간의 거래에서는 채권자 보호가 보다 두텁게 이루어질것입니다.

 

 

 

 

서울 동작구의 8만여㎡ 부지에 공동주택을 건설·분양할 목적으로 설립된 a주택조합은 2007년 10월 b건설과 아파트 22개동과 복리시설을 신축하는 공사도급계약을 체결했습니다. 조합은 2008년 5월 입주자모집공고 승인을 받고 분양을 시작했으나, 분양실적이 저조해 사업자금을 확보하는데 차질이 생겼고 b건설은 같은해 12월 공사를 중단했습니다. 2009년 3월 조합은 아파트 공동주택 공사계약을 해제하고 신규 시공사를 선정하기로 하는 내용의 임시총회를 개최하고 안건을 통과시킨 뒤 b건설을 상대로 토지를 인도해달라고 요구했으나, 거부당하자 소송을 낸 사례입니다.

 

 

 

1심은 "조합이 사업을 시행하기 위해 공사계약을 맺은 것은 상행위이고, b건설은 상행위로 인해 발생한 채권을 피담보채권으로해 토지에 관해 상사유치권을 주장할 수 있다"고 판결했으나, 2심은 "민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에도 인정하게 되면 부동산 거래의 안전을 훼손하고 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들게 되므로 상사유치권의 목적물인 물건에는 부동산이 포함되지 않는다"며 원고승소판결했습니다.

 

 

 

 

하지만 원심을 깨고 부동산 상사유치권 대상에 해당한다는 판결이 나왔는데요.
판결문을 보면 상사유치권은 민사유치권의 성립요건을 변경·완화해 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활하고 안전하게 하기 위해 인정되는 법정담보물권으로, 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는 대신 유치권의 대상이 되는 물건을 '채무자 소유의 물건'으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과는 차이가 있다고 하였습니다.

 

 

 

 

또한 상법 제58조는 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산에 한정하지 않고 '물건 또는 유가증권'으로 규정하고 있는 점에 비추어보면 상사유치권의 대상이 되는 물건에는 부동산도 포함된다고 봐야 한다며 상사유치권의 목적물인 물건에 부동산이 포함되지 않는다는 전제 아래 피고의 상사유치권 항변을 살피지 않고 배척한 원심은 법리를 오해한 위법이 있다고 지적했습니다.

 

지금까지 부동산상담변호사와 부동산 상사유치권에 대해 알아보았습니다. 이밖에 더 궁금한 사항이 있으시거나 유치권행사 문제로 도움이 필요하시다면 최근형변호사에게 상담을 받아보시길 바랍니다.