임대차계약 갱신 부동산소송분쟁변호사

임대차계약 갱신 부동산소송분쟁변호사

 

 

안녕하세요. 부동산소송분쟁변호사 최근형변호사 인사 드립니다.
 
타인의 주택을 이용하는 대표적인 방법은 주택 임대차계약입니다. 주택 임대차는 임대인이 임차인에게 해당 주택을 사용. 수익하게 하고 임차인은 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말하는데요. 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대한 특별한 보호를 하고 있습니다.

 

주택임대차보호법은 대항력의 부여와 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정을 두고 있는데요.

 

 

 

 

2010년 5월경 계약기간이 2년인 주택 임대차를 체결하였습니다. 2012년 5월 현재 집주인은 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 경우 임대차계약을 갱신하려면 어떤 절차를 밟아야 할까요?

 

오늘 이와 관련하여 부동산소송분쟁변호사 최근형변호사와 함께 임대차계약 갱신에 대해 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대인과 임차인 모두 특별한 사정이 없는 한 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라 하는데 만약 종료 시점이 2012년 4월 30일 기준이라고 하면 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 임차인에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경해야 다시 계약하겠다는 통지를 하지 않게 됩니다. 임차인도 임대기간 종료 시점의 1개월 전의 기간에 위와 같은 통지를 하지 말아야 합니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신은 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신이 된 이후에도 그 존속기간은 2년이 됩니다. 임차인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있습니다. 해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

그러나 예외적으로 매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기의 차임 액에 달하도록 연체하는 경우나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

 

따라서 임차인에게 이러한 사유가 존재하면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되어 종료됩니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신의 예외를 제외하고는 계약이 갱신된 경우는 다시 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러하면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이상 부동산소송분쟁변호사 최근형변호사와 함께 임대차계약 갱신에 대해 살펴보았는데요.

 

참고로 전세권의 경우 묵시적 갱신은 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권 자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻으로 통지하지 않는 이상 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건과 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없음으로 봅니다. 그러하여 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통지할 수 있으며 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다.