상가임대차소송 부동산소송변호사

상가임대차소송 부동산소송변호사

 

 

상가건물 임대차보호법에 의한 임대차는 사업자등록이 되어 있는 상가건물의 임대차 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차를 말합니다. 당사자 일방은 상대방에게 목적물을 사용하고 수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정 함으로써 임대차계약이 성립되는데요. 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있는데요. 상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우도 갱신 시점을 전후하여 임차인이 월세를 2회 이상 연체하였다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 사례가 있습니다. 오늘 이와 관련하여 부동산소송변호사 최근형변호사와 함께 상가임대차소송에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

김씨는 2008년 12월 서울에 위치한 상가를 이씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대 했습니다. 그런데 김씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료 되었다면서 건물을 돌려달라고 이씨에게 소송을 냈습니다. 김씨는 이씨가 2010년 11월, 2011년 1월 분의 차임을 연체하였기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했습니다.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전가지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.

 

하지만 예외적으로 임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연차액이 2기에 달한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

그런데 이 사례에서 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당되는 금액을 연체한 사실이 없기 때문에 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때입니다.

 

그리고 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는 지에 대한 문제는 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구 거절권은 계약 해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다릅니다.

 

 

 

 

또한 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정되어 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

이씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신되었고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과하여 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장하였습니다.

 

 

 

 

하지만 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구한 입법 취지에 반합니다.

 

이상 부동산소송변호사 최근형변호사와 함께 살펴본 상가임대차소송 이였습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 5년을 초과하지 않는 범위로 하여 행사할 수 있습니다. 이와 관련하여 궁금하신 내용이 있으시면 최근형변호사에게 문의 주시길 바랍니다.