아파트 하자판단기준 건설분쟁상담변호사

아파트 하자판단기준 건설분쟁상담변호사

 

 

오늘은 건설분쟁상담변호사 최근형변호사와 함께 아파트 하자판단기준에 대한 사례를 예를 들어 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 건설 업체 H공사는 1999년 6월 경기도지사로부터 아파트 사업승인을 받고 2000년 6월에 A아파트를 분양 받았습니다. 그런데 아파트 시공사인 B건설 등의 3개 건설사는 아파트를 시공하면서 설계도면에 따라 시공해야 하는데 어느 부분을 빼고 시공하거나 부실 시공하여 설계도면과 다르게 시공한 것으로 밝혀졌습니다.

 

 

 

 

그래서 입주자대표회의는 지하대피소 벽체 균열과 단지 내의 블록과 산책로 부실시공으로 인한 부분 침하 물고임 현상, 아파트 옥상 배수로 인해 생긴 안전 난간 미 시공, 중앙 분수대의 조명 등의 고정 불량, 발코니 배수시설 미 시공 등 사업승인도면과 다른 부실 부분에 대해 사업승인도면과 다르게 시공하였다면서 하자를 주장했습니다.

 

재판부에서는 변경된 설계도면에 따라 아파트를 신축하였다고 하여도 설계도면의 일부 내용에 맞지 않은 부적당한 것 이였음에도 불구하고 수분양자들에게 알리지 않은 이상은 하자담보책임을 면할 수는 없다며 24억 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

그리고 선 분양 후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 아파트의 경우는 분양계약이 체결되는 당시 아직 착공 전이거나 혹은 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없습니다.

 

또한 오직 분양자가 사업승인도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하여 분양계약을 체결한 것으로 분양 관행에서는 분양자에게 사업승인도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있습니다.

 

 

 

 

그런데 그와 달리 시공된 부분은 변경 시공된 부분이 사업승인도면에서 정한 것에 비해서는 성질 및 품질이 향상된 것이 아니 한 분양자는 하자담보책임이 있다고 판단하여 17억 원을 지급하라는 판결했습니다.

 

즉 실제 건축과정에서는 공사의 개별적 특성 및 시공 현장의 여건을 감안하여 설계변경이 빈번하게 이루어지지만 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 됩니다. 그리고 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 하여 실시하게 되는데 아파트 분양계약서는 통상적으로 목적물의 설계변경에 관한 조항을 두고 있습니다.

 

 

 

 

그런데 수분양자는 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양 계약을 체결한 점을 보았을 때는 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로도 준공도면을 기준으로 판단함이 타당합니다.

 

사업승인도면은 사업주체인 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위한 사업계획승인권자인 지방자치단체에 제출하는 도면으로서 대외적으로 공시되는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

그리고 준공도면은 최종적으로 공사가 완료된 건축물과 일치하는 도면이므로 허가관청은 이를 바탕으로 하여 사용승인검사를 시행하게 됩니다. 즉 위 사례에서는 아파트 하자 여부에 대해서는 준공도면을 기준으로 하여 판단해야 하므로 아파트 분양당시 작성한 사업승인도면과 다르게 건축되었다고 하여도 하자로 보기는 어렵다는 판결입니다.

 

이상 건설분쟁상담변호사 최근형변호사와 함께 아파트 하자판단기준에 대한 사례를 알아보았는데요. 이에 대해 궁금하신 점이나 어려운 사항이 있으시면 건설분쟁상담변호사 최근형변호사에게 문의 주시길 바랍니다.