임대차계약 해지통보 어떤 주의 필요할지

임대차계약 해지통보 어떤 주의 필요할지 

많은 사람들이 부동산을 사기 위해서 임대차계약을 맺습니다. 

그러나 만약 임대차계약을 한 상태에서 해지통보를 받으며 계약이 해지가 된다면 법적인 문제가 생기지 않을 것이지만 임대인이 임차인과 자신의 수평적이지 못한 지위를 악용하여 임대차계약 해지통보를 한다면 법적인 문제가 생길 수 있습니다. 

그럼 이와 관련된 상황의 사례를 살펴보겠습니다. 

A씨는 한국주택도시공사와 한 지역의 임대아파트를 보증금과 월세를 지급하고 2년 동안 임차하였습니다. 계약 기간이 거의 끝나갈 때 즈음 한국주택도시공사는 A씨가 임대차 갱신 계약의 부적격자에 포함되므로 소명자료를 제출하라는 통지를 하였습니다.

 A씨가 이전에 일정 금액을 지불하고 별장관리 회사에 회원으로 가입을 하면서 받은 단독주택 지분이 문제가 된 것입니다. 

이에 A씨는 주거용이 아니라고 입장을 밝혔으나 한국주택도시공사는 A씨에게 임대차계약 갱신을 거절하며 임대차계약 해지통보를 하였습니다. 

A씨가 임대 주택에서 나가고 나자 한국주택도시공사는 보증금 등 환불 금액 가운데 불법거주배상금을 공제하고 난 후 나머지만 지불하였습니다. A씨는 불법거주배상금을 공제하고 지급한 것은 옳지 않다며 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 원고 일부 승소로 판결을 내리며A씨의 손을 들어주었습니다. 재판부는 A씨가 임대아파트의 임대차계약을 맺기 이전에 얻은 주택은 많은 사람들이 그 지분을 공유하고 있다고 설명하였습니다. 

또한 A 씨의 생활의 근거지가 되는 곳에 상당하게 떨어져 있는 지역에 있어 A 씨가 주택을 단독으로 주거용으로 사용하기는 어려웠을 것이라고 재판부는 밝혔습니다. 

더불어 A 씨가 별장관리 회사에 가입하면서 돈을 주고 문제로 삼은 주택의 160분의 1에 해당하는 지분을 받은 점을 보면 주택은 휴양시설로 보인다고 재판부는 평가하였습니다. 

뿐만 아니라, 주택이 없는 사람에게 임대를 해주는 임대아파트의 경우에는 임차인이 임대차 기간 도중 다른 집을 소유하게 되었을 때는 원칙적으로 임대차계약의 해지에 대한 통보를 할 수 있다고 재판부는 덧붙였습니다. 

그러나 재판부는 국민주거 생활을 안정시키기 위해 도입한 제도의 취지를 살펴 보면 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 되는 상황과 같게 볼 수 없는 특수 사정이 있을 경우에는 임대차계약 해지통보는 부당하다고 판단하였습니다. 

아울러 재판부는 한국주택도시공사가 A 씨에게 임대차계약 해지통보를 할 수 없으므로 불법거주배상금도 돌려주는 것이 맞다고 판시하였습니다. 

또 다른 상황의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. ㄱ 씨 등은 건물의 공동지분권자로 ㄴ 씨와 월 수익금의 85%정도를 차임으로 하는 임대차계약을 맺었습니다. 이후에 ㄴ 씨는 ㄷ 씨와 보증금 3000여만원에 월 차임 740여만원을 받기로 하는 전대차 계약을 체결하였습니다. 

그런데 이후에 차임이 지속적으로 납부되지 않자 공동지분권자 가운데 일부는 ㄴ 씨에게 계약 해지통보를 하였습니다. 

ㄴ 씨와 ㄷ 씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결된 계약이므로 무효이며 따라서 점유권이 없는 ㄷ 씨는 나가고 해당 호수를 인도하라는 소송도 제기하였습니다. 

재판부는 원고 패소로 판결을 내리며 공동임대인들의 손을 들어주지 않았습니다. 재판부는 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 계약을 맺는 경우에는 특수한 사정이 없는 한 공동임대인 전원이 해지 의사가 있어야만 임대차계약 해지통보가 정당화될 수 있다고 설명하였습니다. 

이어 재판부는 ㄱ 씨 등은 임대차 계약의 일부 당사자에 불과하여 ㄴ 씨를 대상으로 한 임대차계약 해지통보가 적법하다고 볼 수 없다고 밝혔습니다. 따라서 임대차계약 해지를 전제로 하는 ㄷ 씨의 퇴거 역시 이유가 없다고 재판부는 판시하였습니다. 

주거지나 상가 등 임대차계약은 다양한 상황에서 진행됩니다. 그리고 이와 같은 계약은 예상하지 못한 변수로 작용되며 분쟁으로 이어지기도 합니다. 

그러므로 사전에 이러한 문제에 대한 법률적 지식이나 판례 등은 숙지해두고 있는 것이 대비하는데 도움되는 자세가 될 수 있습니다. 

만일 이와 같이 부당한 대우를 겪고 있는 상태라면 관련된 판례 등을 확인하여 본인의 상황과 대입시켜보는 것이 도움될 수 있을 것입니다. 

그러나 상황에 따라 법률적 해석은 다를 수 있으므로 사건 초기부터 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 조력을 고려해보는 것이 보다 도움되는 방법이 될 수 있을 것입니다.