부동산 계약파기 계약금 임대권한 있으면

부동산 계약파기 계약금 임대권한 있으면

주택임대차보호법상에 따르면 대항력이 인정이 되는 임대차 계약의 경우 임차인, 주택소유자 임대인 사이에 임대차 계약으로 체결된 경우에만 해당되는 것이 아닙니다. 

이는 적법하게 임대권한을 가진 임대인과 그 사이에 임대차 계약을 체결했더라도 대항력이 인정될 수 있습니다. 

즉 주택 소유자와 꼭 계약을 하지 않아도 적법하게 임대권한이 있다면 임대차 계약 자체가 대항력이 인정될 수 있다는 것입니다. 

일반적으로 부동산 계약의 경우 아파트나 주택 등 부동산 거래를 하다가 좋은 조건의 매물을 발견하게 되었을 때 정식으로 계약을 하기 전에 먼저 가계약을 합니다. 그리고 가계약금을 먼저 지급하는 경우가 많습니다. 

이는 다른 사람이 계약을 하지 못하도록 하는 암묵적인 장치이기도 하고 계약을 곧 하겠다는 의사를 나타내는 표시이기도 합니다. 

그러나 가계약의 경우 계약 자체가 아니기 때문에 더 비싸게 사겠다고 돈을 내겠다는 사람이 나타나는 경우, 부동산 계약파기 계약금 등 사건이 발생할 수 있습니다. 

가계약의 경우 정식적인 계약 자체가 아니기 때문에 마음대로 계약을 파기할 수 있는 것 이라고 여기기도 하며, 가계약금을 넣었다고 해도 계약을 진행하지 않는 경우도 많기 때문에 부동산 계약파기 계약금 등 사건이 나타나는 것일 겁니다. 

그럼 부동산 계약파기 계약금 관련된 상황의 사례를 알아보겠습니다. 

ㅇ 씨는 ㄱ사가 가지고 있는 주택을 임대차기간 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하였습니다. 그리고 보증금 8000만원을 지급하였습니다. 

이후 ㅇ 씨는 부동산을 인도 받고 바로 전입신고를 하였고 확정일자도 받았습니다. 그러나 해당 부동산의 경우 이미 계약 전에 신탁계약이 맺어져 있는 상황이었습니다. 

ㄱ사는 ㅇ 씨와 임대차계약을 하기 전에 이미 주택에 대해서 수탁자와 수익자를 두고 부동산 담보신탁계약을 채결한 바 있었습니다. 수탁자인 ㅂ 회사의 경우 같은 신탁을 근거로 하는 소유권이전등기도 마쳤습니다. 

그리고 ㄱ사는 신탁재산을 귀속으로 한 소유권이전등기를 이미 했고 수익자인 신협 역시 같은 날 주택에 대해서 근저당권설정등기도 마쳤습니다. 

이후에 신협에 의해서 임의경매신청으로 경매절차가 진행이 되자 ㄷ 사가 이러한 경매를 통해서 주택을 매입하게 되었습니다. 

이에 ㅇ 씨는 ㄷ 사를 대상으로 임차보증금 8000만원을 반환해달라고 요구하였으나 ㄷ 씨의 경우 이러한 임대차계약이 근저당권설정등기보다 후순위이기 때문에 대향력이 없다고 하며 반환하지 않았습니다. 그러자 ㅇ씨는 소송을 제기 했습니다.

재판부는 주택에 대해서 부동산 담보신탁계약을 맺은 경우 임대권한 자체가 수탁자에게 있는 것이 맞다고 설명하였습니다. 

그러나 위탁자 자체가 수탁자의 일반적인 동의를 구하지 않고 임대차계약을 맺은 뒤에 수탁자에게 소유권을 가지게 되었다면, 해당 임대차 계약에 대해서 대항력 조항이 적용되어야 한다고 재판부는 밝혔습니다. 

이어 재판부는 대항력 요건으로 두고 있는 주민등록의 경우 거래 안전을 지키기 위해서 임차권 존재를 다른 사람이 명백하게 인식을 할 수 있는 공시 방법을 두는 것이 맞다고 덧붙였습니다. 

하지만 이는 형식적인 주민등록이 아니라 점유관계가 임차권을 전제로 하는 점유라는 것을 다른 사람이 인식을 할 수 있을 정도여야 한다고 재판부는 설명했습니다. 

아울러 재판부는 ㄱ 사는 주택에 대해서 신탁재산 귀속을 근거로 하는 소유권이전등기를 해서 임대권한을 가지게 되었고 이러한 ㄱ 사와 ㅇ 씨가 부동산 임대차 계약을 맺어 전입신고도 마쳤다고 설명하였습니다. 

그러면서 이는 다른 사람이 보기에도 ㅇ 씨가 거주하는 것으로 점유라는 것을 명백하게 인식할 수 있었으므로 ㄷ 사에게 대항을 할 수 있다고 재판부는 평가하였습니다. 따라서 재판부는 임차보증금반환청구소송에서 부동산을 인도받게 될 시 바로 8000만원을 지급하라며 원고 일부 승소로 판결을 내렸습니다. 

부동산 소송의 경우 금액이 크고 주거와 직결되는 문제이므로 부동산 계약파기 계약금과 관련해서 초기부터 어떤 대처를 하느냐가 중요한 관건이 될 수 있을 것 입니다. 그러므로 이때는 되도록 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 도움을 고민해 상황을 면밀하게 대비해나가는 것이 필요할 수 있을 것입니다.