전세집 하자 수리비용 어디서부터 받을 수 있나?

전세집 하자 수리비용 어디서부터 받을 수 있나?

 

 

 

임대차 계약에서 임대인과 임차인은 서로의 목적에 맞게 상대방에게 일정한 의무를 지닙니다. 먼저 임차인은 임대인의 건물을 수익 사용하면서 건물에 대한 유지, 그리고 계약상 주기적인 차임을 임대인에게 지급해야 합니다. 이는 전세집 하자 수리비용에서도 마찬가지 입니다.

 

전제계약을 위한 계약금, 잔금을 치루는 것으로 차임을 대신하는 것입니다. 임대인 또한 마냥 건물을 임대해 준 것만으로 차임을 받는 것은 아닙니다.

 

 

임차인의 사용 목적에 맞는 건물을 유지 보수해 줄 의무가 있습니다.계약상에 명시된 건물과 실제 건물과의 괴리가 있다면 임차인은 실제 임대의 처분 목적을 달성할 수 없기 때문입니다.

허나 이러한 전세임대차 계약에서 전세집 하자 수리비용이 발생한다면 이것을 누구의 책임으로 두어야 할 것인지 분쟁이 발생할 수 있습니다. 하자가 발생한다고 무조건적으로 임대인에게 책임을 물을 수는 없습니다.

 

 

판례에 따르면 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용•수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.

 

허나 전세집 하자 수리비용이 과다하여 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용•수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.

 

허나 임대인이 제공한 목적물에 대하여 어느정도 수준까지 하자보수를 해야 하는지는 상황마다 해석이 달라질 수 있습니다. 전세집 하자 수리비용 관련 사안을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

김씨는 이씨로부터 건물을 임대하여 숙박업소 개시하였습니다. 김씨와 이씨의 임대차 계약에서 임대인 김씨는 여관 수리에 대한 책임을 지기로 약정하였으며 목욕 보일러 시설이 고장 났을 시에는 목욕탕 가동할 때는 임차인 김씨가 그 수리비용을 부담하고 가동하지 않은 상태에서 보일러가 고장 난다면 김씨와 이씨가 반반의 수리비용을 부담하기로 특약을 맺었습니다.

 

 

헌데 김씨가 임대하여 거주하던 도중 건물의 보일러 시설이 심각하게 고장나 여관이 물바다가 되는 상황이 되었습니다. 이에 김씨는 전세집 하자 수리비용을 임대인 이씨에게 요구하였습니다. 허나 임대인 이씨는 임대차 계약 당시 맺었던 특약을 근거로 하여 전세집 하자 수리비용을 지불하는 것을 거부하였습니다. 이에 김씨는 임대인 이씨에 대하여 민사소송을 청구하였습니다.

 

대법원까지 진행된 이 분쟁의 주요한 쟁점은 특약의 범위에 관한 내용이었습니다. 분명 특약에는 보일러로 인한 고장을 절반씩 부담하거나 혹은 임차인 김씨가 부담한다고 약정하였습니다. 허나 그 고장의 정도가 너무 심하여 김씨가 여관을 운영할 수 없을 만큼 지장을 준 것이 문제되었습니다.

 

 

법원은 먼저 임대인과 임차인의 특약에 범위에 관한 판단을 내렸습니다. 법원은 김씨와 이씨가 맺은 임대차 계약의 특약에서 말하는 수리비용에 대한 내용은 목적물의 사용 수익에 필요한 상태를 현저하게 저해할 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

 

물론 김씨가 특약을 통해 보일러 시설이 노후된 점을 인지하였고 이에 대한 협의를 거래 당시에 감수한 것으로 보았습니다. 허나 그럼에도 불구하고 김씨가 전세집 하자 수리비용을 전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실만으로 물바다가 되어 버린 대규모의 고장 사태까지 임차인 김씨가 부담하는 것은 부당하다고 판단하였습니다.

 

 

따라서 법원은 김씨와 이씨와의 계약상 특약에 분쟁이 되는 현 여관의 상황은 포함되지 않는다고 보아 임차인 이씨가 전제집 하자 수리비용을 부담하라고 판시하였습니다.

 

이 판례는 당사자끼리의 약정이 있음에도 불구하고 하자 범위가 그 조항을 넘어섰다고 판단한 것입니다. 즉 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다면 심각한 하자 보수에 대한 책임은 임대인에게 있다고 볼 수 있습니다.이 같은 특별한 사정은 상황마다 달라질 수 있습니다.

 

따라서 전세집 하자 수리비용에 대한 분쟁이 발생한다면 각 상황에 맞는 판례를 분석한 후에 관련된 자료를 추합하여 대응할 필요가 있습니다.