상가임대차보호법 관련 분쟁을 알아보겠습니다!

상가임대차보호법 관련 분쟁을 알아보겠습니다!

상가에서 영업을 하시는 분들은 영업하는 것에 대한 법률적인 보호로 상가임대차보호법에 대해 알고 계실 수도 있습니다. 쉽게 설명하자면 상가임대차보호법이란 상가건물을 영업용으로 임대하는 사람이나 임차하는 사람에게 발생하는 임대차보증금 등의 권리를 보호하기 위한 법입니다. 상가건물 임대차보호법에 적용되는 상가건물은 무엇일까요?관련 법리가 어떤 것이 있을지사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

A는 ㄱ회사 소유 건물 1층 중에서 30여평정도를 임대차보증금 3천여만원에 임차기간을 5년으로 정하여 임차하였습니다. 그리고 A는 ㄱ회사에게 임대차보증금을 지급하였습니다.

A는 30여평 정도의 공간을 임차 받아 갑 세무서에 ㄴ회사라는 상호로 사업자등록을 하였습니다. 그리고 그 공간에서 지속적으로 영업을 해오고 있었습니다. 또한 30여평 공간의 인접한 곳에 컨테이너박스를 놓고, 그 곳도 영업을 위한 작업장으로 사용하고 있었습니다. 결국 임차하여 사용하는 공간 외에 작업장이 하나 더 있던 셈입니다. 

이것이 문제가 되었습니다. A는 ㄱ회사에서 임대차보증금을 돌려받기 위해 소송을 하였는데, 원심은 인접한 컨테이너박스에서 영업한 행위는 인정하지 않고, 실제 작업이 컨테이너박스에서 이루어 졌으므로 상가임대차 관련 보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였습니다. 즉 상가건물이라고 공부에 표시되어 있지 않은 경우이므로 상가임대차 관련 보호법의 적용 대상인 상가건물이 아니라고 판단한 것입니다. 이런 이유로 원고의 청구소송이 기각되었는데요.

하지만 대법원에서는 상가임대차보호법 적용대상인 상가건물의 판단 기준을 다음과 같이 판단 하였습니다. ‘상가임대차 관련 보호법의 목적과 동법 제 2조 제 1항 본문과 제 3조 제 1항에 비추어 볼 경우 상가건물 임대차는 사업자등록 대상 건물로 이익을 목적으로 하여 영업용도로 사용하는 임대차라고 보면서 ‘상가임대차 관련 보호법 적용 대상인 상가건물인지는 공부상 표시가 아니된 건물의 용도나 현황 등에 비추어 영업용도로 사용하는지에 따라 실질적인 판단이 필요하다고 판시하였습니다.

결국 A의 작업장인 컨테이너 박스 부분이 영업활동도 함께 이루어 졌으므로 실질적으로는 원래의 임차부분인 ㄱ회사의30평 정도의 상가와 결합하여 상가임대차보호법에 해당하는 상가건물이라는 것이 대법원의 판단으로 원심판결을 파기하였습니다. 이로 인해 상행위가 이루어지는 지 여부는 단지 지적공부에 상가건물로 등록되어 있는지 보다는 실질적으로 영업활동을 하고 있었는지가 핵심이라는 사실을 알 수 있습니다.

또한 상가임대차 관련 보호법에 관계된 문제는 주로 건물을 사고 팔면서 많이 일어나는데요. 건물명도 하는 경우를 사례를 통해 살펴보면서 관련된 법적 문제들을 알려드리려고 합니다. B는 C에게 공장 건물 2개 동을 임차보증금 1억 원에 월임대료 1천여만원 에 24개월 동안의 임대차 계약을 맺었는데요. 

임대차계약서에는 특약으로 ‘임대 사용기간은 최초 사용일로부터 10년이고, 임대 명목의 비용은 2년 이후부터 인상할 수 있다고 정했습니다. 그 외에도 B는 C의 건물 구조 변경을 승인하고,계약이 끝나면 이를 C가 원상 복구하면 된다는 내용과 계약기간 내에 한하여 B는 C의 전대차 계약을 승인한다고 규정하였습니다. 그리고 C에게 10년간의 임대 기간동안 전대동의서를 작성해 주었습니다. C가 불특정 다수를 상대로 전대하여도 된다는 내용인 것이죠. 이후에 C가 임대차계약에 의하여 자신의 임대차기간이 10년이라고 주장하자 B가 이것이 아니라고 주장하며 소송을 냈습니다.

 원심에서의 재판부는 여러 정황과 특약조항을 들어 임대차기간은 2년이고 임대차기간 만료 시 C에게 재계약 우선권과 기간을 보장하기 위한 특약이라고 판단하며 원고 일부 승소 하였습니다.이에 대해 B는 항소하였는데요. 항소심과 대법원에서도 원심판결의 이유와 비슷한 이유로 원심의 판단은 계약의 해석에 대한 법리에 의한 것임을 정당하다고 보았습니다.

또한 이 사건에서 상가임대차 관련 보호법이 계약 직후에 개정되어 시행되었는데,적용이 되는 지 문제가 있었습니다. 사실 B는 임대 이후에 재계약 기간에 폭력죄로 구속되어 실형을 살고 있었습니다. 그래서 재계약을 할 수 없는 상태였고, C가 연락을 시도했지만 응답을 받아낼 수도 없던 상태였습니다.

개정된 상가임대차 관련 보호법에서는 갱신요구권이란 최초 임대차 기간을 포함하고, 5년을 넘지 않는 범위안에서 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지는 특별한 사정이 없는 한 갱신을 거절할 수 없고, 이전의 계약 조건으로 재계약된 것으로 간주하는 것으로 규정되어 있습니다. 그래서 B의 경우에는 이것 역시 적용된다고 보았지만, 그 이후에 갱신되는 임대차가 아니었기에 B의 계약은 적용대상이 아니라고 법원은 판단하였습니다. 그러므로 대법원은 원심의 판결에 상고이유 주장과 동일하게 상가임대차법의 적용하는 범위에 대한 법리를 오해하지 않았다며 상고를 기각하게 되었습니다. 

이처럼 상가임대차보호법의 적용 대상이면서 억울하게 피해를 당하시거나 재계약을 하지 못해 문제가 생기신 분들에겐 법률 상담이 필요할 수도 있는데요. 상가임대차보호법과 관련하여 다양한 경험과 지식을 쌓은 변호사를 만나 법률상담을 진행하는 것이 좋을 수도 있습니다. 최근형변호사는 상가임대차보호법과 관련하여 다양한 경험과 지식을 쌓아온 기반을 바탕으로 다년간 의뢰인들에게 조력해오고 있습니다. 상가임대차 관련 보호법과 관련하여 자세히 법률상담을 받아보고 싶으신 분은 여러가지 경험과 지식을 겸비한 변호사를 만나 사건진행을 의논하시는 것이 나은 결과로 이어지는 지름길일 수도 있겠습니다.