임대아파트계약취소 입주권매매 뒤 분양 못받았다면?

임대아파트계약취소 입주권매매 뒤 분양 못받았다면?

계약을 체결하면 계약 내용을 이행해야 할 의무가 있습니다. 계약을 체결함과 동시에 그 내용에 따라 즉각적으로 이행할 수 있다면 계약과 관련되어 골치아픈 문제들이 생기지 않겠지만 대부분의 계약들은 이행하는 데에 시간이 걸립니다. 사람이란 앞날을 예상할 수 있기는커녕 현재를 제대로 파악하는 것도 어려워합니다. 지금 가지고 있는 모든 정보들을 종합하여 계약을 체결해도 체결하는 순간 그 이후부터 상황은 어긋날 수 있습니다. 

따라서 계약을 체결한 뒤 당사자 한쪽이나 양쪽 모두는 계약을 후회할 수 있습니다. 그렇다고 무턱대고 아무때나 아무 반대급부 없이 계약을 무르려 든다면 이 사회가 제대로 유지되지 못 할 것입니다. 반대로 계약을 체결하였다고 그 이행을 무조건적으로 강요하는 것 역시 무리라고 생각될 때가 종종 있을 수 있습니다.이것은 또다른 문제지만 심한 경우에는 이에 대한 계약취소소송도 감수해야 할 것입니다. 

계약은 해지할 수 있고 해제할 수도 있습니다. 해지는 해지를 할 때부터 계약의 효력을 부정하는 것입니다. 예를 들어 스마트폰 사용자가 스마트폰 이용계약을 통신회사와 체결한 뒤 그만 쓰려고 할 때 계약을 해지하면 원칙적으로 그때부터 사용자는 요금을 내지 않아도 되고 통신회사는 통신서비스를 제공하지 않아도 됩니다. 해지를 하기 전에 이행된 계약의 내용에 대해서는 서로 왈가왈부할 것이 없습니다. 그러나 해제는 다릅니다. 계약이 이행되었거나 이행되고 있는 중이라도 계약의 존재 문제를 따져 처음부터 없었던 것으로 셈치는 것입니다. 따라서 해제를 하는 때 이전에 서로 이행한 것들이 있다면 모두 원상으로 복구해야 합니다. 이러한 해제를 취소나 무효라고도 합니다.

임대아파트계약취소를 하면 원칙적으로 입주를 하려던 사람은 입주를 위하여 공급자에게 행한 급부를 돌려받게 되며 공급자는 어떤 행위를 요구 받지도 않고 그냥 가만 있으면 됩니다. 그러나 이렇게 간단하게만 끝나지 않는다는 것을 아실 것입니다. 공급자에게 너무 불리하기 때문입니다. 그러나 임대아파트계약취소도 계약의 취소이므로 일반적인 구조는 설명해 드린 것과 같습니다. 단지 공급자의 불리한 지위를 고려하여 특약이 들어가게 됩니다. 취소의 사유는 입주예정자에게 있을 수 있고 공급자에게도 있을 수 있습니다. 

계약을 체결할 당시에는 앞으로 어떻게 될지 모르므로 혹시 앞으로 있을지 모르는 계약의 취소, 무효, 해제에 대하여 공평하게 위험을 나누자는 특약을 일반적으로 하게 될 것입니다. 예를 들면 취소를 주장하는 쪽에서 얼마의 돈을 상대방에게 주도록 하는 것입니다. 이것이 전형적인 위약금 약정입니다. 이러한 약정도 계약의 내용이므로 계약을 취소할 때에는 모두 없던 것으로 하는 것이라고 하였으니 계약을 취소하여 이러한 위약금의 약정까지 없던 것으로 하자는 생각을 하시는 분들도 드물게 계실 것 같습니다. 그러나 이러한 주장을 막기 위하여 우리 민법은 계약의 해제는 손해배상에 영향을 주지 않는다고 명시하고 있습니다. 그렇다면 손해배상이 위약금이냐고 의문을 가지고 따질 수도 있을 것 같습니다. 우리 민법은 역시 이러한 경우에도 대비하기 위하여 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 명시하고 있습니다. 참으로 빈틈이 없다고 할수 있는 우리 민법입니다.

임대아파트계약취소에 있어서 발생하는 문제의 대부분은 결국 이러한 위약금 즉 이것을 물 것이냐 말 것이냐 그리고 문다면 누구 잘못이니 누가 물어야 하느냐 하는 것들로 귀결됩니다. 임대아파트의 입주권은 사고 팔 수가 있습니다. 한가지 예시로 어떤 사람이 이러한 입주권을 사면서 계약을 체결하기를 해당 입주권의 근거인 임대아파트계약취소가 되면 매매대금을 돌려 받기로 하는 내용으로 했습니다. 뭐 여기까지는 당연하고 특별히 문제가 보이지 않는 평범한 내용인 거 같았는데 문제는 엉뚱한 곳에서 일어났습니다. 

입주권을 산 사람이 공급신청을 틀리게 하여 분양을 받지 못 하게 된 것입니다. 자신에게 허락된 전용면적의 아파트가 아닌 더 큰 아파트에 대하여 장기전세주택청약을 신청하여 이러한 신청자격이 부정되어 분양을 받지 못 하게 되었습니다. 이에 입주권 매수인은 계약취소가 되었으니 매매대금을 돌려달라고 요구를 한 사건입니다. 입주권을 판 사람은 이러한 요구에 응해야 할까요? 계약의 내용에는 이렇게 특이한 상황에 대해서는 따로 명시된 바가 없었습니다. 이런 경우 결국 계약의 내용을 해석해야 하는데 매수인의 잘못으로 계약취소가 된 경우에는 매수인은 해당 입주권매매계약의 해제를 주장할 수 없다고 법원은 해석합니다.

위처럼 임대아파트계약취소와 같은 계약 문제에서 일어날수 있는 천태만상의 상황이 벌어지곤합니다. 그에 따른 대응도 각각 다르게 하는 것이 이길 수 있는 결과로 다가갈 수 있는 첫단추를 꿰는 것일 수도 있는데요. 최근형변호사는 임대아파트계약취소와 같은 부동산계약 문제에서 다양한 경험과 지식을 보유한 변호사로 다년간 의뢰인에게 고민해결을 돕고자 연구를 거듭하고 있습니다. 관련하여 문제를 해결하고자 도움이 필요하시다면 다양한 경험이 있는 변호사를 만나 사건을 진행하시는 것이 나은 결과로 다가가는 열쇠를 찾는 것이 될 수도 있겠습니다.