월세 연체 임대차계약 해지 가능

월세 연체 임대차계약 해지 가능

 

임대인이 임차인에 대하여 어떤 물건을 사용.수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에대하여 차임을 지급할것을 약정함으로써 성립하는계약을 임대차계약이라고 합니다. 존속기간의 약정이 없을 경우에는 임대인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고 경신의 제도도 인정되는바 그 기간은 경시한 날로부터 10년을 초과하지 못합니다.

 

 

 

 

임대차에 있어서 임대인은 목적물을 임차인의 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 적극적 의무를 부담하며 임차인은 임차물을 반환할때까지 선량한 관리자의 주의로 그 목적물을 보존하고 계약 또는 임대물의 성질에 의하여 정한 용법에 따라서 사용수익해야 합니다.

 

 

 

 

또한 민법은 임차인이 임대인의 승낙없이 임차인으로서의 권리 즉 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하는 것을 금하고 만약에 임차인이 이에 반하여 무단히 제3자에게 임차물의 사용수익을 하게 하면 임대차를 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

그리고 상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 제 10조1항은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월전부

터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 거부할수있게 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

반면 민법 제640조는 건물기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임

액에 달하는 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 끝낼 수 있는데요. 월세 연체가 2회라면 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차 계약을 해지할 수 있다고 한다면 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법취지에 반한다고 재판부는 설명했습니다.

 

 

 

 

더불어 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과등이 서로 다르다며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다 하였습니다.