인천부동산변호사 상가임대계약에 관해

인천부동산변호사 상가임대계약에 관해

 

 

A씨는 2002년 12월 28일에 서울 소재 B씨 소유 건물 2층을 보증금 3,000만원에 월세20만 원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후에, 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다.

 

그러나 계약 당시에 B씨는 장기간 임대계약을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 지난 현재 자기가 직접 식당을 운영하겠다며 A씨와 재계약을 하지 않겠다고 합니다. A씨는 위 식당을 임차하면서 시설비 등의 많은 비용을 투자했기 때문에 지금 나가면 막대한 손해를 피할 수가 없는데,  A씨는 임대차기간을 연장 할 수 있는 방법이 있을까요?

 

 

 

 

 

 

오늘은 인천부동산변호사와 위 질문의 상가임대계약에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

현행 민법에는 상가건물의 경우에 임대차 계약기간이 종료된 상태에서 세입자가 재계약을 원하여도 건물주인이 응하지 않는다면 임대차기간을 연장할 수 있는 방법이 없고, 대체로 관행에 의하여 1년 단위로 계약하며 재계약 여부는 임차료의 증액과 관련되어 임대인의 일방적인 의사에 따를 수 밖에 없었는데요.

 

 

 

 

 

그러나 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호 법 제3조 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 라고 규정하고 있습니다.

 

또한 본 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가의 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한 상가의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

여기서 인천부동산변호사가 임대차기간 등에 관하여 같은 법 제9조를 살펴본다면 기간의 정함이 없거나 기 간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 라고 하였고, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다 라고 규정하고 있습니다.

 

또한 계약갱신요구 등에 관해서 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해서 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하지만 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다라고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 없도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

따라서 인천부동산변호사가 본 위 사안의 경우는 귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 상가건물임대차보호법 대항력을 갖추었으며, 임대차계약의 체결일자도 이법 시행 이후이고 임차보증금액도 법 적용한도를 넘지 않아 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로 볼 수 있습니다.

 

만약 A씨가 임대차계약상 6개월을 약정하였다 하더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것이며  3회 이상의 월세연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 수 있습니다.