부동산분쟁상담변호사 주택임대차보호법

부동산분쟁상담변호사 주택임대차보호법

 

 

A씨는 방 2개가 있는 점포를 임차하여 살면서 슈퍼를 개업하였습니다. 그런데 건물주가 슈퍼개업 후에 건물을 담보로 하여 돈을 빌렸다가 갚지 못하여 곧 건물이 경매에 넘어간다고 합니다. 이 사례의 경우 보증금을 돌려 받을 수 있을까요? 오늘 이와 관련하여 부동산분쟁상담변호사 최근형변호사와 함께 주택임대차보호법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

슈퍼를 개업하면서 사업자등록을 하게 되면 관할 세무서에 확정일자를 받게 됩니다. 그러면 상가건물임대차보호법에 의해 임대차보증금에 대해 일정비율의 우선변제권을 갖게 되는데 이는 보증금이 상가건물 임대차보호법에 따른 지역별 보증금에 해당되어야 보호받을 수 있습니다.

 

A씨의 방이 2개 딸린 점포는 해당 건물의 건축대장이 비록 상가로 표시되어 있다고 하지만 점포에서 주거용으로 사용하는 부분이 상당한 면적이며 점포에 딸린 방이 임차인의 유일한 주거공간이라면 주택임대차보호법을 통해 보호받을 여지가 있습니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법에 해당되는 주택 즉, 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차 하는 경우에만 적용되며 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우도 적용됩니다.

 

주거용 건물에 해당되는 지에 대한 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 실제 어떤 용도로 사용하고 있는지에 대해 판단하게 됩니다. 또한 무허가 건물이나 미등기의 건물을 주거용으로 임대차 하는 경우도 주택임대차보호법에 적용됩니다.

 

 

 

 

다만, 무허가 건물이 철거되는 경우는 보증금을 돌려 받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다. 또한, 임차인이 임의로 개조하여 주거용으로 사용한 경우는 보호 받을 수 없으며, 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우만 보호받습니다.

 

그리고 경매로 넘어가게 되어 보증금을 받을 수 있는지에 대한 사항은 대항력과 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 갖고 이 경우 임차인은 임차주택이 공매 또는 경매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후 순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

 

 

 

임차인이 받는 우선변제권이란 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 말하며, 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우만 우선변제권을 갖습니다.

 

우선변제권에 있어 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위한 법률상 인정되는 일자로 임차인과 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의 읍 사무소와 면사무소, 동 주민센터 또는 시, 군, 구의 출장소에서 확정일자를 부여 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

그래서 확정일자를 받기 위해서는 임대인과 임차인의 인적 사항과 임대차목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 기재되어야 하며 계약당사자의 서명과 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받으면 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.

 

임차인에게 우선변제권이란 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생합니다. 이상 부동산분쟁상담변호사 최근형변호사와 함께 주택임대차보호법에 대해 알아보았는데요. 이에 대해 궁금하신 점이나 관련 소송으로 어려움이 있으면 부동산분쟁상담변호사 최근형변호사를 찾아 주시길 바랍니다.