부동산임대차분쟁 어떤 문제가 나타날지

부동산임대차분쟁 어떤 문제가 나타날지

현재 발생하고 있는 부동산에 대한 다양한 문제들을 살펴보면 의외로 기본적인 상황에서 벌어지는 경우가 많습니다.

 부동산 계약 중 전세든 월세든 기본적으로 임대차는 당사자 중 한 쪽에서는 거주지를 제공하고, 다른 쪽은 그를 활용하여 거주하거나 수익에 사용하는 대가로 차임을 지급하는 계약으로 이루어져 있습니다. 

그러나 이 과정에 문제가 발생하게 될 경우 부동산임대차분쟁이 나타나고 소송까지 이어질 수도 있습니다.  

부동산임대차분쟁은 크게 두 가지 경우로 판단할 수 있습니다.

 하나는 세입자와 건물주 간에 분쟁이 일어나 일방적으로 해지가 일어날 경우이며 또 하나는 건물주 측에 경제적 문제가 발생하여 경매에 넘겨지는 등의 이유로 자연스럽게 계약 해지에 준하는 상황이 일어나는 경우입니다. 

그리고 이와 같은 이유로 임대차계약에 문제가 발생하여 해지된 경우에 대해 법률적 상담을 받아보고자 하는 경우가 많이 있습니다. 

그럼 부동산임대차분쟁과 관련된 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건은 ㄱ씨가 ㄴ씨와 전세금 계약을 하면서 시작이 되었습니다. 

ㄱ씨 부부는 전세 보증금 가운데 일부만 먼저 지급하고, 이삿짐 일부를 옮겼습니다. 그리고 ㄱ씨 부부는 동사무소로 가서 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

그러나 이후에 ㄴ씨는 이 주택을 ㄷ씨에게 전세를 주고 전세권설정등기도 해주었습니다. 그리고 이 부동산은 다른 사람에게 팔렸는데요. 

이때 새 집주인의 채권자가 이 주택에 대해 강제 경매를 신청하였고 이에 따른 경매절차를 진행하게 되었습니다. 그러면서 ㄷ씨가 ㄱ씨보다 선순위권자로 판단되어 먼저 전세금이 배당되었습니다. 

이에 ㄱ씨 부부는 배당금을 한 푼도 못 받게 되자 ㄷ씨보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받았으니 우선변제를 받을 수 있다며 배당이의소송을 제기하였습니다.

이에 ㄷ씨는 우선변제권을 받기 위해서는 임대료를 온전하게 지급해야 인정되는 것이며 잔금에 대해 지급을 한 시기가 ㄱ씨보다 빨리 지급했으므로 전세권설정등기는 본인이 앞서있는 것이 맞다고 주장하였습니다. 

1심 재판부는 임차인의 우선변제권을 적용시키는 시점을 인도와 확정일자를 기준으로 해야 한다고 판단하였습니다. 

그러나 이에 반해 2심 재판부는 다른 판결을 내렸습니다. 2심 재판부는 기본적으로 ㄱ씨가 먼저 확정일자를 받은 것은 맞지만 그 때 일반적 거주 형태에 따라서 거주한 것으로는 보기 어렵다고 설명하였습니다. 

그러면서 ㄴ씨가 먼저 전세금 모두를 지급하고 설정등기까지 마쳤기 때문에 보호받는 것이 맞다고 2심 재판부는 밝혔습니다. 

하지만 대법원 재판부는 2심의 판결을 뒤집고 본 재판을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 대법원 재판부는 주택임대차보호법을 근거로 들며 임차인이 주택을 임시로 소유하게 되면서 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 바로 대항력을 가질 수 있다고 설명하였습니다. 

또한 대법원 재판부는 전입신고를 한 때는 곧 주민 등록을 한 것과 같이 이루어 진 것이므로 확정일자를 갖춘 임차인의 신분이라면 결과적으로 후순위권리자나 혹은 다른 채권을 가진 사람들과 비교를 하더라도 먼저 권리 행사를 할 수 있다고 밝혔습니다. 

이어 주택임대차보호법에서 말하는 주택의 인도는 임차목적물이라 할 수 있는 주택에 대한 점유의 이전을 말하며 이때 말하는 점유는 객관적으로 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 말하는 것을 가리킨다고 대법원 재판부는 덧붙였습니다. 

그러므로 사실상의 지배가 있다하여 무조건 물건 등을 현실적 또는 물리적으로 지배를 할 필요는 없으나 물건과 사람의 시간, 공간적 관계 또는 제 3자의 간섭가능성 등을 고려할 필요가 있다고 판시하였습니다.

즉 대법원 재판부는 주택인도와 주민등록, 확정일자만 받더라도 우선변제권이 인정된다고 판단하였습니다. 

부동산임대차분쟁은 본인이 원하지 않은 상황에서도 법적 문제가 발생될 수 있다는 점을 인지하고 있을 필요가 있습니다. 

그 중 전세는 보증금의 액수가 크기 때문에 더욱 엄중하게 다루어져야 하는 사안이기도 합니다. 

따라서 어떤 부동산임대차분쟁 상황이든, 문제로 여겨진다면 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 조력을 고려하는 것이 사안을 풀어나갈 수 있는 방법이 될 것입니다.