부동산임의경매 절차 분쟁 무엇이 있을까

부동산임의경매 절차 분쟁 무엇이 있을까 

부동산에서 경매가 벌어진다면 이는 임의경매 하에 진행이 되는 경우가 많습니다. 대개 채권자가 채무자의 소유 부동산에 근저당 등을 설정했을 경우에 이렇게 진행되고는 합니다.  

부동산임의경매는 부동산 강제경매와 달리 부동산에 설정한 담보권을 실행하는 경매 방식으로 집행권원이 따로 필요하지 않습니다. 

그리고 강제경매의 경우는 채무명의를 주 요건으로 하며 집행채권이 존재하지 않거나 소멸, 집행되지 않은 이유로 합의되는 등의 실체 상의 하자가 있을 때 채무자는 청구이의의 소로서 제기할 수 있습니다. 

반면 임의경매의 경우는 실체상의 하자가 부동산임의경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어 담보권이 존재하지 않거나 소멸, 저당채무의 변제기미도래 등의 하자가 발생하면 경매절차에 영향을 미치게 됩니다. 

이렇게 되면 경매개시결정에 대해 매각허가결정에 대한 항고나 이의 등을 제기할 수 있습니다. 이처럼 부동산임의경매 절차에 따른 문제로 인해 재판이 진행될 수 있다는 점도 기억하실 필요가 있습니다.

부동산임의경매 절차는 과정상에 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 절차 문제를 이유로 하여 경매 자체를 무효로 돌리는 것을 요구하는 경우도 있으며 경매로 넘어간 이후 임대차 계약 등을 맺은 후 임차인이 임의경매 절차 등에 이의를 제기함으로써 과정을 무효로 돌리거나 보상을 받을 것을 요구하는 경우도 있기 때문입니다. 

그럼 부동산임의경매 절차와 관련된 사례를 알려드리도록 하겠습니다. 이 사건의 당사자 ㄱ씨는 ㄴ씨 소유의 아파트를 월세 계약으로 임차하였습니다. 

그러나 이 아파트는 이전부터 채무자들로부터 시세를 넘는 액수의 근저당권 설정이 되어 있는 상태였는데요. ㄱ 씨가 ㄴ씨와 임차 계약을 맺고 얼마 지나지 않아 이 아파트는 임의경매 절차로 넘어가게 되었습니다. 

법원에서는 소액임차인인 ㄱ씨를 1순위로 하였습니다. 그리고 법원은 보증금 금액에 배당하는 내용의 배당표를 작성하였습니다.  

이에 4순위 근저당권자 자리에 오른 ㄷ사가 반발하고 나섰습니다. ㄱ씨는 법적으로 볼 때 보호받을 수 없는 임차인에 해당되는데요. 따라서 ㄷ 사는 그에게 배당된 금액은 자신의 몫이라고 주장하며 소송을 제기한 것입니다. 

재판부는 ㄷ사가 ㄱ 씨를 상대로 낸 배당이의소송에서 ㄷ사의 손을 들어주었습니다. 재판부는 주택임대차보호법이 임차인이 경매 등 보증금을 보호받기 어려운 상황에 처했을 때 임차인이 우선 변제를 받을 수 있도록 하는 취지에서 만들어진 법이라고 설명하였습니다. 

그렇지만 이 법은 사회적으로 약자에 속한 임차인을 보호하기 위한 목적에서 나온 법안이기 때문에 그 적용에는 제도의 취지를 고려하는 게 필요하다고 재판부는 덧붙였습니다. 

또한 재판부는 이 법의 취지를 고려해볼 때 임차인이 소액임차인의 보호 규정을 제대로 활용하는 것을 넘어 악용하는 수준으로 작용한다면, 결과적으로 적용될 수 없을 것이라고 지적하였습니다. 

더불어 ㄱ씨가 임차 계약했을 당시는 시세보다 낮은 금액으로 계약을 한 것이기도 하고 최우선변제 소액임차인의 요건 등이 맞춰져 있던 점과 ㄱ씨가 원래 이 아파트 주위에 소유 아파트에 거주하고 있음에도 불구하고 이 아파트로 임차를 한 이유에 궁금증이 든다고 재판부는 밝혔습니다.  

이어 재판부는 ㄱ씨가 이 전에도 법원 경매에 참여를 한 후 배당금을 가져간 적이 있다는 점과 함께 경매 절차에 상당히 익숙해 보인다고 판단했습니다. 

따라서 재판부는 ㄱ씨는 아파트 경매 사항에 대해서 알면서도 보호법을 악용하여 본인이 부당한 이득을 취하려 한 것 같다고 보았습니다. 이에 ㄱ씨는 법적 보호를 받을 이유가 없으며 배당금 또한 전액 ㄷ사에 지급하는 것이 맞다고 재판부는 판시하였습니다. 

이처럼 부동산임의경매 절차상의 문제가 법적 다툼으로 비화되는 사유는 상당히 다양합니다. 일반적으로 임차인이 억울하게 여겨지는 경우가 많으나, 법을 악용하는 임차인 등의 경우도 없는 건 아닙니다. 

그러므로 어떤 이유에서든 부동산임의경매 절차 상의 문제가 발생하였다면 초기부터 변호사 등의 조력을 통해 진행하는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.