매수신청대리인 경매 입찰 관련

매수신청대리인 경매 입찰 관련

부동산경매에서 매수신청대리인을 통해서 일을 진행하는 경우가 흔한데, 보통 매수신청대리인을 통하는 것이 그렇지 않은 것에 비해서 편리하고 안전하다는 인식이 있기 때문입니다. 그렇다고 하여 부동산경매를 할 때 매수신청대리인을 통해서 진행했다고 하더라도 꼭 법적으로 무탈하게 진행된다고 보장할 수는 없습니다. 이번 시간에는 이에 따른 법적인 문제가 생겼던 사건 등을 통해서 매수신청대리인 등 관련 사건에 대해 살펴보겠습니다.

 

기본적으로 공인중개사가 매수신청대리인 노릇을 하기 위해서는 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서의 실무 교육 등을 받은 뒤, 협회 공제에 가입하거나 공탁을 하는 등 등록 요건을 충족한 뒤 진행해야 합니다. 만일 이러한 절차를 소홀히 했을 시, 등록 자체가 무효가 될 수 있으며 이 경우 경매 입찰을 하더라도 수수료를 지불하지 않아도 되거나, 혹은 경매 자체에 문제가 생길 수 있으므로 주의가 필요합니다. 관련된 판례를 통해서, 이에 대해 한 번 알아보겠습니다.

 

이 사건은 서울의 부동산경매에서 있었던 일인데, ㄱ씨는 서울 경매에 나온 서울의 한 주택을 낙찰 받도록 대리해주는 대신, ㄴ씨로부터 용역수수료 525만원을 받기로 약정을 하고, 일을 진행했습니다. 이후 ㄱ씨는 감정평가액 3억 5000만원으로 평가 받은 물건을 2억 8000만원에 낙찰 받았습니다. 그런데 이후 ㄴ씨가 매각대금을 지급하지 못했으며, 이에 따라 법원은 ㄴ씨의 매수신청보증금을 몰수했습니다.

 

 

이처럼 손해를 본 ㄴ씨는 이후 ㄱ씨에게 약정을 한 대로 수수료를 지급하지도 못했으며, 이에 ㄱ씨는 소송을 냈습니다. 이처럼 공인중개사와 고객 간에 벌어진 재판에서, 법원 측은 공인중개사인 ㄱ씨의 패소 판결을 내렸습니다. 실제로 이러한 경우 ㄱ씨보다는 ㄴ씨의 책임이 크다고 여겨질 수 있는 사안이기 때문에, ㄱ씨가 패소한 건 다소 예상외였다고 볼 수 있는데 이러한 판결이 내려진 것은 바로 ㄱ씨의 자격 자체가 무효라는 법원의 판단 때문이었습니다.

 

재판부의 판결문에 따르면 공인중개사가 매수 신청이나 혹은 입찰신청 대리를 하기 위해서는 법원에 매수신청대리인으로 사전에 등록이 되어야 하며, 이처럼 대리인으로 법원에 등록하지 않은 경우에는 ㄱ씨가 경매 업무를 대리하고 수수료를 받기로 한 약정 자체가 소위 강행법규에 위배되는 것이라고 할 수 있으며, 이에 따라서 약정 자체가 무효라고 법원은 판단을 내렸습니다.

  

또한 법원 측은 미등록 매수신청대리 행위에 대한 보수청구권이 인정이 된다면 결과적으로 우리의 부동산 시장에 투기적, 탈법적 거래를 조장하는 꼴이 될 수 있으며, 이에 따라서 경매 질서 자체가 망가질 우려가 있다고 보았습니다. 즉 이러한 일을 막기 위해서 만들어 진 제도가 바로 매수신청대리 제도라고 할 수 있는데, 이 상황에서 미등록 대리인에게 수수료를 지불해야 한다는 판결을 내리는 건 결과적으로 등록제도 자체를 유명무실하게 만들 우려가 있다는 게 법원의 판단이었으며, 이에 따라서 ㄱ씨의 패소를 선언한 것입니다.

 

 

이처럼 매수신청대리라고 하는 제도 자체가 법적으로 까다로운 요건에 따라서 선정이 되는 제도라 할 수 있습니다. 그러므로 경매 전후에서 문제가 발생하는 것을 피하기 위해서는 자신이 신청한 대리인이 제대로 법적인 절차를 밟음으로써, 이후 문제가 되는 걸 피할 수 있는가를 확인하는 것이 좋습니다. 혹시나 이 부분에서 문제가 될 소지를 발견했다면, 그것이 커지기 전에 미리 법조인을 찾으셔서 대책을 마련하는 것이 좋은 방법이 아닐까 합니다.