선순위임차권 보증금 분쟁

선순위임차권 보증금 분쟁

임차권이라는 것은 임대차계약에 의해 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리를 의미합니다. 임차권의 성질은 임대인의 사용, 수익하게 할 채무에 대응하는 임차인의 사용, 수익청구권이라는 채권에 부수하는 일종의 권리입니다. 따라서 임차인은 임대인 이외의 제 3자에 대해서 이것을 주장하여 대항하지 못합니다.

 오늘 알아볼 것은 이러한 임차권과 보증금인데요. 특히 선순위임차권이 무엇인지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 선순위 임차권이라는 것은 부동산 경매절차 중 배당요구종기를 하는 과정에서 보증금과 금액을 돌려받을 때 먼저 받을 수 있는 권리입니다.  

배당요구를 하게 되면 법원에서 낙찰된 금액을 법률에 의거하여 순서대로 금액을 나눠주게 되는데요. 임차권 등기를 갖춘 선순위 임차권의 경우에는 배당요구를 따로 하지 않아도 자동으로 배당을 받게 됩니다. 압류 이후에는 배당요구를 따로 하여야 합니다. 

 

선순위 임차권에는 먼저 이사와 전입신고만을 한 선순위 임차권과, 이사, 전입신고, 확정일자까지 갖춘 선순위 임차권, 임차권 등기를 갖춘 선순위 임차권이 있는데요. 각 임차권의 조건에 따라서 선순위임차권보증금을 인수할 수 있는 것 또한 다르며, 상황도 달라지기 때문에 주의하여야 합니다.

 오늘은 최근형변호사와 함께 선순위임차권보증금에 대해서 더욱 자세히 알아보고, 판례 또한 분석하여 주의할 점 및 도움을 구할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다.  

 A씨는 B씨의 중개를 통해서 대전의 한 다가구주택을 임차합니다. 그런데 그 이후 다가구주택이 경매에 넘어가면서 순위에서 밀린 A씨는 보증금을 돌려받지 못하자 소송을 제기하는데요. A씨는 B씨를 상대로 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선 변제권을 갖지 못하였고, 경매순위에서 밀려서 보증금을 6000만원이나 잃게 되었다고 주장하며 손해배상청구소송을 제기합니다. 

 그러나 재판부는 A씨가 B씨를 상대로 제대로 된 설명을 해주지 않아 반환청구권 순위에 밀려 임대차 보증금을 반환 받지 못했다는 소송에서 B씨는 보증금의 40%만 배상하라고 원고일부승소 판결을 내립니다. 이에 대해서 재판부는 공인중개사가 중개 대상물의 권리 관계를 설명하는 데에 그쳐서는 안 되고, 다가구 주택의 또 다른 임차인들의 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등 자료를 확인한 이후 임차 의뢰인에게 자료를 제시해야 할 의무가 있다고 밝힙니다. 

 

그러나 임차인 역시 다가구 주택에 해당하며, 각 건물에 선순위 근저당권 또는 전세권 등이 설정되어 있어, 다른 세대와도 임대차 계약이 체결되어 있는 것을 알면서도 이를 확인할 자료를 적극적으로 요청하지 않아서 권리 관계를 제대로 확인하지 않은 잘못이 인정된다고 밝혔습니다. 따라서 A씨에게도 60%정도의 책임이 있다고 본다고 판시하였습니다. 

 한편 최근 이와 비슷한 소송에서 C씨가 공인중개사 D씨를 상대로 낸 같은 내용의 소송에서는 공인중개사의 책임을 70% 인정하였는데요. 공인중개사인 D씨가 다른 임차인들에게도 이미 여러 차례 중개를 한 적이 있었기 때문입니다. D씨는 해당 건물의 다른 가구에 대한 중개를 여러 번 함으로써 선순위 임차권에 대해 자세히 알고 있음에도 불구하고 설명해주지 않았기에 상대적으로 책임이 크다는 점을 설명했습니다. 

 

재판부는 선순위 임차권의 존재 여부 등에 관하여 공인중개사의 설명에 의존하기 보다는 임차인이 적극적으로 확인해야 한다는 입장을 취하고 있으며, A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심에서 공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 어디까지인지 알려줄 의무는 없다고 원고 일부 승소한 판결을 깼습니다. 

 선순위임차권의 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 문제가 달려있기 때문에 더욱 신경을 써야 하는데요. 사실 실제로 거래를 하는 사람들도 신경 써야 하지만 공인중개사가 이런 점들을 잘 알아보고 설명해 주는 것이 중요합니다. 따라서 이러한 부분들은 알려주지 않을 때 공인중개사와 거래인 사이의 갈등이 발생할 수 있습니다. 

 

선순위임차권 보증금 문제는 많은 변수가 있는 만큼 자신의 상황에 맞게 잘 대처해줄 수 있는 변호사에게 의뢰하여 소송을 진행하는 것이 좋은 선택인데요. 이 가운데 최근형변호사는 선순위임차권 보증금과 관련된 친절한 상담기회를 제공하여 의뢰인에게 법률적인 조언을 제공하며 도와드리고 있습니다. 부동산에 관한 법률 지식이 없어 선순위임차권 보증금 소송이 막막하신 분들은 이와 관련된 변호사를 선임하여 하루빨리 어려움을 풀어나가시기 바랍니다.