아파트임대차계약분쟁 사안 분석이 중요

아파트임대차계약분쟁 사안 분석이 중요

당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익할 수 있게 하고 상대방은 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 이러한 임대차 계약은 다른 종류의 거래에서도 다수 사용되지만 특히 아파트에서 많이 일어나기 때문에 아파트임대차계약분쟁은 종종 볼 수 있는데요. 오늘은 이러한 아파트임대차계약분쟁에 관하여 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

임대차 관계는 보통 민법에 의해서 규정하고 있으나, 이것이 임차인의 보호에 미흡하여 주택임대차는 주택임대차보호법을, 상가입대차는 상가임대차 보호법을 제정하여 민법의 부족한 부분을 보완하고 있습니다. 즉 오늘 살펴볼 부분은 바로 주택임대차보호법에 의한 아파트임대차계약분쟁인데요.

 

이 주택임대차보호법이라는 것은 국민의 주거생활을 안정할 목적으로 제정한 법률입니다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제 2자에 대해서도 효력이 생기며 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 

또한 임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료하는 것이 가능합니다. 임대인이 임대차기간을 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못하는 상황들도 아파트임대차계약분쟁으로 이어질 수 있는데요. 그 경우 임차인은 임대인의 협력 없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 이런 다양한 상황, 이유로 인해 아파트임대차계약분쟁이 발생하는 데 그렇다면 실생활에서 어떤 판결이 내려졌는지 분석해보도록 하겠습니다.

임대차계약의 해지를 할 수 있는 상황은 언제일까요? 몇 년 전 a씨는 Z사와 *도 일대의 한 임대아파트를 보증근 8500만원, 월세 43만원에 2년간 임차를 합니다. 계약기간이 만료되어 가던 2013년 Z사는 A씨에게 임대차 계약 부적격자에 해당이 되기 때문에 소명자료를 제출하라고 통보하는데요. A씨가 2009년 290만원을 내고 한 별장관리 회사에 회원가입을 하면서 받은 다른 지역의 단독주택지분을 문제삼은 것입니다.

 

A씨는 주거용이 아니라고 소명하였지만, Z사는 임대차계약 갱신을 거부하고 A씨에게 2014년 1월 1일까지 퇴거할 것을 요구합니다. A씨가 2014년 2월 퇴거하자 Z사는 보증금 등 환불액 가운데에 불법 거주 배상금 80여만원을 공제한 뒤에 나머지만 지급합니다. A씨는 불법거주배상금을 부과한 것은 부당하다며 소송을 냅니다.

 

재판부에서는 무주택자를 위한 임대아파트에 살고 있는 임차인이 다른 주택의 지분을 일부 갖고 있다는 이유로 무조건 임대차계약을 해지하는 것은 옳지 않다는 판결을 내립니다. 소유지분이 극히 적어서 주거목적으로 볼 수 없는 임차인까지 임대아파트 수혜 대상에서 배제되는 것은 불합리하다는 것인데요.

 

즉 고등법원에서는 A씨가 Z사를 상대로 낸 임대차보증금 등 청구소송에서 A씨에게 불법 거주배상금 44여만원을 돌려주라고 원고 일부승소판결을 내립니다. 재판부는 A씨가 임대아파트 임대차계약 채결 이전 취득한 주택은 다수인이 그 지분을 공유하고 있어 생활 근거지인 수원시와 상당히 떨어져 있는 것으로 보아 이 주택을 주거용으로 단독 사용한 것으로 보기는 어렵다고 밝혔습니다.

 

A씨가 별장관리 회사에 가입하며 260만원을 주고 이 주택의 160분의 1에 해당하는 지분을 받은 점 등을 고려할 때 이 주택은 휴양시설로 보인다고 밝혔습니다. 또한 무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우 임차인이 임대차 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지인 줄 알 것이나, 국민 주거생활 안정이라는 임대주택 공급제도의 취지를 볼 때 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 임대차계약을 해지하기는 어렵다고 밝혔습니다. 

아파트 임대차계약 분쟁의 경우 과정이 복잡하고, 부담감이 크기 때문에 스스로 해결하시는 것보다는 관련 변호사에게 맡겨서 소송을 원만하게 진행하는 방법이 좋습니다. 최근형 변호사는 언제나 의뢰인의 사건을 신속하게 해결해 드리려고 합니다. 아파트 임대차 계약 분쟁은 믿을 수 있는 변호사에게 문의해주세요.