주택임대차소송 보증금 문제

주택임대차소송 보증금 문제

누구나 갖고 있는 내 집 마련의 꿈, 하지만 현실적으로 이루기 힘든 이 꿈은 허황된 꿈일 수도 있습니다. 멈출 줄 모르고 천정부지로 치 솟는 집값, 내 월급은 그대론데 물가는 올라, 나가는 돈은 늘어나고, 돈을 모아야 집을 사는데 지금 당장 입에 풀칠하기도 바쁘고, 이렇게 어려운 현실 때문에 남의 집에 세 들어 살아가는 경우가 많은데요. 

이런 경우 집주인은 갑, 세입자는 을에 입장에 서게 됩니다. 하지만 이들을 위한 법이 있습니다. 바로 주택임대차보호법! 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정함을 보장하는 목적으로 제정된 법률 입니다. 

이 법률의 특이한 점은 집주인에 비해 상대적으로 사회적 약자의 지위를 갖고 있는 세입자를 보호한다는 것 인데요. 이 법은 당사자가 강제적으로 적용되는 강행법규이면서 이 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 

이러한 주택임대차문제는 여러 분쟁으로 이어지는데요. 너무 복잡하고 어려운 임대차문제 간단한 주택임대차소송 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 

A씨와 G사는 공공임대 아파트에 일정 보증금과 월세에 임대차계약을 체결했는데 G사가 보증금을 높이는 대신 임대료를 낮춰 계약을 했습니다. 또 계약서에 A씨가 만약 3개월 이상 월세를 밀린다면 G사가 계약을 해지할 수도 있다는 내용이 포함되어 있었습니다. 

그 이후 A씨는 보증금이 표준보다 비싸다는 것을 알게 되어 G사에게 표준보다 비싸게 받은 보증금이 무효라고 말하며 그 차액을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. D사는 만약 표준보증금 보다 높은 보증금이 무효라고 한다면 표준 임대료보다 적은 월세 계약 또한 무효라고 하며 그 차액만큼을 더 내라고 맞서 소송을 제기합니다.

이에 법원은 양측 주장을 모두 수렴했습니다. G사는 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깎는 방식을 이용해 임차인을 모집하길 원했다면 이 모두를 공개했어야 했지만, G사는 표준금액을 공지하지 않고 계약을 체결했기 때문에 이는 강행법규 위반에 해당한다며 G사는 보증금 차액을 지급하고, A씨는 임대료 차액을 지급하라고 판결했습니다. 

이후에 G사는 A씨에게 보증금 차액을 돌려줬지만, A씨는 이를 이행하지 않았습니다. 하여 G사는 A씨에게 임대차계약 해지를 통보하고 집을 비우라며 소송을 제기합니다. 

1심은 A씨가 판결 받은 월세의 차액을 연체한다면 G사는 임대차계약을 해지할 수 있다고 G사의 손을 들어줬지만, 2심에서는 원 계약상 A씨가 내야 할 금액은 정해져 있었고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다며 이 때문에 임대차 계약을 해지할 수 는 없다며 A씨의 손을 들어줬습니다. 

하지만 대법원은 어느 결과에 있어 한쪽에 일방적으로 불이익을 주거나 거래관념과 형평성에 반하면 안 된다고 밝혔습니다. 

이어 임대차계약 모두를 무효로 한다면 임차인은 그 즉시 더 이상 거주할 수 없게 돼 국민주거생활의 안정함을 보장하는 목적을 달성 할 수 없지만 보증금은 이미 표준보증금으로 하고 있는데 월세만 당초 계약대로 한다면 G사가 일방적으로 불리해져 형평성에 어긋난다고 설명했습니다. 

그러면서 A씨가 차액을 월세로 지급할 의무가 있는데 이를 연체하였다면 G사는 임대차계약을 해지할 수 있다고 판결했습니다. 위 사례의 결과를 종합해 본다면 표준 보증금 보다 보증금을 올리고 월세를 깎는 방법으로 임대차계약이 체결 되었다면 후에 보증금 증액이 무효가 된다면 월세 감액 또한 무효가 된다는 말인데요. 

즉, 그 보증금의 차액을 받았다면 월세 또한 차액만큼 인상해 내야 한다는 것이었습니다. 또 여기서 인상된 금액을 내지 않는다면 연체가 되어 임대인이 임대차계약을 해지 할 수 있다는 것입니다.

주택임대차소송은 위 사례와 같은 보증금 때문에 생긴 문제뿐만 아니라 계약상의 문제 등 여러 문제가 발생해 소송까지 이어지는 경우가 많습니다. 이럴 때일수록 당황하지 마시고 변호사를 통해 상담을 받아 해결책을 얻는 것이 좋습니다.

최근형변호사는 주택임대차소송 뿐만 아니라 다수의 부동산 관련 소송을 맡아 변호해 왔습니다. 이러한 경험들을 토대로 여러분께 힘이 되어 드리겠습니다.