부동산매매분쟁 다운계약서 왜?

부동산매매분쟁 다운계약서 왜?

땅은 절대 배신하지 않는다. 이말 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 하지만 계약을 잘못 하신다면 배신 당하실 수도 있습니다. 물론 모든 일에 계약서가 중요하지만 특히 부동산매매는 계약서가 중요한데요. 이 계약서 때문에 부동산매매분쟁이 많이들 일어나고 있습니다. 그렇다면 부동산매매가 무엇인지 그리고 다운계약서는 무엇인지 알아보겠습니다. 

부동산매매란 간단히 말해 토지, 건물 등의 부동산을 목적물로 하여 사고 파는 것을 의미합니다. 이때 계약서를 작성하는데 이를 부동산매매계약서라 하고 이는 부동산의 매매계약을 체결하고 매도, 매수인 사이에 이 계약을 증명하기 위하여 주고받은 문서입니다. 

이 계약서는 매우 중요한데요. 하여 부동산매매계약서를 작성하실 때에는 차후에 문제가 발생하지 않게 명확함과 동시에 구체적으로 작성해야 합니다. 그렇다면 뭔가를 내린다는 의미 같은 다운계약서는 뭘까요? 

다운계약서란 부동산을 사고 파는 사람들끼리 합의하여서 실제 거래가격이 아니라 허위 거래가격으로 계약한 그 계약서를 말합니다. 이런 계약을 왜 하느냐. 바로 세금 때문입니다. 만약 신고한 매매계약서가 의심이 된다면 그 사실여부의 확인을 위해 거대당사자 혹은 중개업자에게 이 거래를 증명할 수 있는 자료를 요구할 수 있습니다.

 만약 이 자료를 제출하지 않는다면 과태료가 부가됩니다. 또 거짓을 제출할 시에도 과태료를 물게 됩니다. 하지만 여전히 많은 다운계약들이 작성되는데요. 오늘은 부동산매매분쟁에서 다운계약서와 관련된 사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 거금을 들여 지방에 위치한 B씨의 단독주택을 매수하는 계약서를 작성하고 일정 금액 또한 계약금으로 지급했습니다. 이때 B씨는 양도세를 줄이려고 부동산매매가를 실제 거래 금액보다 낮게 작성하는 다운계약서를 작성해달라는 부탁을 했고 이에 다운계약서 작성 특약이 이루어졌습니다. 그런데, 이후 A씨가 변했습니다. 

바로 이 다운계약서의 작성을 거부한 것 인데요. B씨는 이에 특약을 맺은 다운계약서를 써주지 않았으니 이는 계약위반에 해당된다며 집을 판매하지 않겠다고 말하며 잔금을 거부합니다. 그러자 A씨는 B씨가 매매계약의 의무를 지키지 않았기 때문에 이 매매계약을 해지하고 계약금의 두 배를 위약금으로 달라고 소송을 제기하게 됩니다. 과연 어떻게 됐을까요?

1심과 2심에서 판결이 달랐는데요. 2심에서는 다운계약서 약정만 했을 뿐인데 이것이 사회질서에 반하는 법률행위가 되어 무효가 된다고 할 수 없고, 이 다운계약서의 특약이 없었다면 매매계약 또한 이루어 지지 않았을 것으로 보고 이 특약이 매매계약에 있어 중요한 요소를 이룬 것으로 보고 B씨의 손을 들어줬습니다. 

하지만 대법원에서는 다운계약서의 작성합의는 B씨가 양도세를 덜 내도록 편의를 봐주기 위해 이루어 졌을 뿐 A씨의 다운계약서 작성의무가 B씨의 소유권이전등기의무와 같이 이행될 관계로 볼 수 없다고 말했습니다. 

이어 부동산매매계약서 작성 당시 B씨의 요구에 의해 다운계약서를 작성한다는 추가적인 특약이 있었던 사실은 인정된다지만 다운계약서의 작성 합의가 매매계약에 있어 주가 되는 채무가 아닌 부수적으로 작용하는 채무일 뿐이기 때문에 A씨가 이 요구를 들어 주지 않는다는 이유만으로는 A씨의 매매계약해제는 주장할 수 없다고 말했습니다.

위 사례는 다운계약서 때문에 일어난 부동산매매분쟁입니다. 사실 다운계약서는 불법계약이기 때문에 하면 안 되는데요. 만약 이 계약서를 쓴 것이 걸린다면 이 다운계약서를 작성한 사람들은 과태료를 물게 되고 세액의 40%를 더 물어야 합니다. 또 다운계약서를 작성하도록 주선한 공인중개사가 있다면 그 공인중개사는 자격을 잃을 수 도 있습니다.

부동산매매분쟁은 절차가 복잡하고 계약서 등 모든 부분을 따져봐야 하기 때문에 혼자서 준비하시기에는 어려움이 있습니다. 이럴 땐 변호사와 상담을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 만약 부동산매매분쟁에 있어 위 사례와 같은 다운계약서 문제나 관련 소송에 준비 중이시라면 최근형변호사가 상담을 통해 도움을 드리겠습니다.