소액보증금 최우선변제되나

소액보증금 최우선변제되나

임차주택의 경매 또는 공매 시 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 순위로 변제 받을 수 있는데요. 이를 최우선변제권이라고 합니다.

최우선변제권이 성립되려면 소액보증금으로 임차하는 상황이어야 하며, 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건을 갖춘 상태에서 종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 이후 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 절반 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 됩니다.

소액보증금 임차인 최우선변제는 영세한 서민의 주거안정을 보장하기 위함이 목적인데요. 소액보증금 임대차계약 체결 전 집주인이 채무초과 상태였고, 임차인 또한 그것을 알고 있음에도 계약을 체결했다면 임차인은 최우선변제 받을 수 있을까요? 

A는 ㄱ은행에 대출을 하면서 자신의 유일한 재산이었던 아파트에 근저당권을 설정했는데요. 채무를 갚지 못해 아파트가 경매로 넘어갔습니다. 그런데 A는 경매 개시가 있기 두 달 전 B와 소액보증금 임대차계약을 체결했고, B는 소액보증금 임차인으로서 최우선변제를 받았는데요. 그 사실을 안 ㄱ은행 측은 A가 거짓임차인을 내세워 사해행위를 했다는 주장으로 소송을 제기했습니다.

재판부는 주택임대차보호법 상 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 일반적인 거래 때보다 임대인의 채무 상태에 대해 주의를 덜 기울이게 되는 건 맞지만 당시 보증금 액수 적정여부와 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 충분했음에도 무시하지는 않았는지 등을 고려해 임차인에게 사해의사가 없었음을 확인해서 판단해야 한다고 밝혔습니다.

이어 계약 당시 A의 채무초과 상태가 충분히 의심되는 상황에도 불구하고 B가 당시 전세 시세보다도 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결함으로써 최우선변제권을 인정받는 것은 비정상적인 거래라고 판단했습니다.

위 사안에서 대법원은 이들의 임대차 계약을 사해행위로 판단했기에 임차인 B는 최우선변제를 받지 못했습니다. 이렇듯 임대차계약에 있어서 예상치 못한 결과를 얻는 경우가 많이 있는데요. 이러한 문제로 소송이 걸려 난처한 상황에 몰린 경우 관련해 법률적 조언을 구할 수 있는 변호인과 함께 진행하는 것이 현명한 선택이라 할 것입니다.

소액보증금 최우선변제 등과 관련한 문제로 인해 어려움이 있으시다면 최근형변호사와 상담하시기 바랍니다.