상가건물 전차인 계약갱신요구권

상가건물 전차인 계약갱신요구권

 

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것을 계약갱신요구권이라고 합니다. 임차인은 상가건물임대차 계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다. 계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 상인들의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있는데요. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이나 차임이나 보증금은 증가할 수 있는데, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.

 

 

 

그런데 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되어 계약갱신요구권이 인정될까요?
a는 의류전문대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인인데 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있습니다. a는 건물주인 구분소유권자가 아닌 b상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5000만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다.

 

 

 

 

그런데 b상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있는데 실제 소유자인 a는 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다. 단순히 이 규정으로 볼 때 a는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수 밖에 없다고 생각 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐더러 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우가 전혀 없는 상태이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회에 임대계약을 위임하고 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나, 아예 일정한 기간을 해당 상가운영위원회에 임대를 하고 임료를 상가운영위원회로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대부분인지라 상가운영위원회에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.