상가임대차계약해지 일방적인 통보에 대처하기

상가임대차계약해지 일방적인 통보에 대처하기 

최근 경기가 침체되며 상가를 임차한 임차인이 임대차계약이 끝나지 않은 상황에서 계약을 해지하려 하는 경우가 증가하고 있습니다. 

이는 경기가 좋았을 때와 달리 상가를 운영하는 것이 쉽지 않아졌기 때문일 텐데요. 만약 계약 기간이 끝나지 않은 상황에서 계약을 해지하는 경우라면 여러 사안을 검토해봐야 할 필요가 있습니다. 그 중 계약서를 면밀히 검토해볼 필요가 있습니다. 

계약서에 만일 약정해지사유에 대한 부분이 명시되어 있다면 이에 따라 명시한 부분대로 사안을 풀어내면 될 것이지만 이와 관련된 부분이 명시되어 있지 않다면 문제로 이어질 수 있을 것입니다. 

결국은 세입자와 건물주 사이에서 누가 권리를 적법하게 행사할 수 있느냐, 혹은 의무를 지키느냐 그렇지 않느냐가 상가임대차의 문제로 귀결되는 경우가 많습니다. 

임대차란 기본적으로 한 쪽이 다른 쪽에게 물건을 빌려주고, 그 대가로 금전 등을 받는 계약의 일환이기 때문인데요. 

그러므로 결국 법적인 테두리 안에서 진행이 된다고 할 수 있으며, 풀어내는 것 또한 법적 권리와 의무라는 이름의 논리 하에 풀리는 경우가 많습니다. 이는 상가임대차계약해지를 알아보시는 경우라면 기억해야 할 부분일 수 있습니다. 

상가임대차계약해지와 관련된 판례를 살펴 보면, 건물주와 세입자 사이의 권리와 의무가 충돌하는 경우가 많습니다. 

이 경우 결국 누구의 권리가 더 강하게 주장될 수 있느냐를 법원에서 따지고, 그 결과에 따라 판결이 나는 경우가 많습니다. 상가임대차계약해지에 대한 판례를 살펴보면 보다 쉽게 이해하실 수 있을 듯 합니다. 

그럼 상가임대차계약해지와 관련된 상황의 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건의 당사자인 ㄱ씨는 자신의 상가를 ㄴ씨에게 빌려 주었습니다. 

그리고 이후 임대차 계약 만료를 근거로 건물을 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 

ㄱ씨는 ㄴ씨 측에서 두 달 차임을 연체한 것을 근거로 들어 계약 해지를 주장했는데, 민법을 기준으로 보면 적법한 주장이었지만 임대차보호법을 기준으로 보면 위법한 주장이라고 판단할 수 있는 경우였습니다. 

임대차보호법에 따르면 임대인 측은 임대차 기간이 만료되기 전 임차인 측에서 계약 갱신을 요구한다면 정당한 사유가 없는 상태에서는 거절을 못 하도록 규정하고 있습니다. 

예외 사유는 바로 임차인이 3번 차임을 연체할 경우, 갱신 거부가 인정되고 있습니다. 이에 반해 민법에서는 2번 차임을 연체한다면, 그로 인하여 계약을 해지할 수 있다고 기록되어 있습니다. 

재판부는 원고 승소로 판결하였습니다.  

재판부는 먼저 임대차보호법을 살펴 볼 때, 정해진 임대인의 갱신요구거절권은 기본적으로 계약의 해지 권한과 행사 시기, 그리고 그로 인한 효과 등이 다르게 적용될 수 있다고 설명하였습니다. 

그러면서 임대차보호법에 정해진 조건과 민법에서 정해진 계약의 해지에 대한 조건은 같다고 볼 수 없으며, 이는 다르게 적용될 수도 있다고 재판부는 덧붙였습니다. 

또한 재판부는 임차인 측의 일방적인 갱신의 요구에 따라서 계약이 갱신된 경우라면, 갱신된 이후 새로 2기 이상의 차임이 밀려야 계약을 해지할 수 있는 게 아니라 갱신 이전 또한 기준이 될 수 있다고 평가하였습니다. 

이어 재판부는 만일 갱신 이후에 새로 차임 연체의 기준을 세운다면, 그 결과 갱신 이후의 차임이 밀린 것만으로는 계약 해지를 진행할 수 없어 결과적으로 임차인에게 성실하게 이행을 하도록 요구하는 입법 취지에 반하는 결과를 만들 수 있다고 지적하였습니다. 

따라서 재판부는 임대차 계약이 갱신이 되었다고 하더라도 그 시점 전후에 월세가 두 번 이상 연체되었다면, 계약 해지가 가능하다고 판단하였습니다. 

상가임대차계약해지에 있어서 법 적용은 큰 영향력을 행사하는 경우가 많으므로, 그에 대해서 잘 알아보신 다음 진행하는 게 바람직할 듯 합니다. 더불어 이때는 변호사 등의 조력을 고려하여 진행하는 것이 보다 사안을 현명하게 대응하는 방법이 될 수 있을 것입니다.