상가임대차보호법 환산보증금 기준 살펴보기

상가임대차보호법 환산보증금 기준 살펴보기

우리나라에서는 상가 임대차를 통해서 영업을 하고 있는 임차인들의 권리를 보호하기 위해서 상가임대차보호법의 제도를 두고 있습니다. 임차인들과 임대인들의 분쟁이 발생했을 때 상대적으로 을의 입장에 위치한 임차인들이 진정한 권리를 회복할 수 있도록 하고 있습니다. 

그렇다면 상가를 운영하는 모든 상가 임차인들이 이 법의 보호를 받을 수 있는 것일까요? 상가 임차인이라 하더라도 일정한 요건이 성립해야 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

그 요건 중 하나인 상가임대차보호법 환산보증금 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

상가임대차보호법에서 법의 대상이 되려면 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물이어야 합니다. 또한 상가건물임차인 중에서도 상가임대차보호법 환산보증금 기준이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는데요. 상가임대차보호법 환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다. 

즉, 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 것을 더한 것을 말하는데요. 

임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 외에 실제로 얼마나 자금 부담의 능력이 있는지를 추정하는 것을 환산보증금이라고 합니다. 

2019년 개정된 상가임대차보호법에 의하면 서울특별시의 경우, 상가임대차보호법 환산보증금 기준 9억원, 수도권과밀억제권역의 경우 6억 9000만원, 광역시는 5억 4000만원, 그 밖의 지역은 3억 7000만원입니다. 

이렇게 상가임대차보호법 환산보증금 기준을 높여, 주요 상권의 상가임차인 95% 이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 하는데요. 

만약 환산보증금 기준을 충족하지 못하였다면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어집니다. 즉, 상가임대차보호법 상의 보호를 받기 어려운 것인데요. 상가임대차보호법 환산보증금 기준 충족, 상가임대차 보호법과 관련한 소송을 준비한 판례를 살펴보도록 하겠습니다. 

2009년 A씨는 B씨의 상가를 보증금 2억원과 임차료 6백여만원을 주고 3년간 임대하는 계약을 체결합니다. 그러나 임대하는 계약을 체결한 이후에 전 임차인으로부터 상가를 계속 넘겨받지 못했고, 권리금 7천여만원을 챙겨준 이후 상가를 인도하였는데요. 그리고 이들은 2013년 임대기간을 연장하는 계약을 체결하였습니다. 

한편 A씨는 2014년 4월 다른 약사인 C씨에게 약국을 양도하려고 하였습니다. 

그러나 상가 주인인 B씨가 이 계약의 체결에 대해서 반대하였고 결국 계약이 무산되었는데요. B씨는 자신의 아내가 계약기간이 만료된 이후 그대로 약국을 이어받을 예정이라고 하였습니다. B씨는 A씨에게 해당 자리에 대한 권리금을 7천여만원을 제시합니다. 

하지만 A씨는 7천여만원의 권리금이 적다고 주장하였는데요. 감정평가사에 의해 측정된 권리금은 2억여원이었습니다. 

B씨는 그러나 부동산명도단행 가처분신청을 낸 이후 변제공탁을 통해 임대차 보증금을 A씨에게 반환합니다. 그리고 이 사건에 대해서 A씨는 B씨가 새로운 임차인을 통한 권리금을 회수하는 것에 협조하지 않아 손해를 입게 되었다고 주장합니다. 따라서 권리금 평가 기준액인 2억여원에 대한 손해배상을 하라는 주장을 합니다. 

1심은 A씨의 손을 들어주어 권리금을 지급해야 한다고 보았습니다. 그러나 항소심에서 판결은 뒤집혔는데요. 항소심에서는 상가임대차보호법 환산보증금 기준을 통해서 A씨의 상가가 임대차 보호법에 따른 보호를 받을 수 없다고 보았습니다. 

항소심 재판부는 해당 상가의 월 차임을 보증금액으로 환산한 6억여원에 2억여원을 합산한다면 8억여원이 되기 때문에 해당 지역의 환산보증금 기준을 초과한다는 판결을 내립니다. 

재판부는 A씨와 B씨의 임대차 계약이 상가임대차보호법 9조 2항을 적용할 수 없으므로 권리금 회수기회 보호에 관한 규정의 시행일인 2015년 5월 13일 이전 이미 종료되어 해당 규정이 적용되지 않는다고 설명하였습니다. 

이렇게 환산보증금 기준을 충족하지 못한다면 상가임대차 보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 이러한 부분을 염두 하여 상가임대차보호법과 관련된 소송을 준비하시는 분들은 더욱 꼼꼼히 대응하시길 바랍니다. 

필요하다면 혼자 대처하기 보다는 관련해 수행 경험이 있는 변호사의 조력을 통해 대처하는 것을 고려해볼 필요도 있습니다.