부동산임의경매 절차 문제가 발생하지 않도록 해요

부동산임의경매 절차 문제가 발생하지 않도록 해요

한 통계에 따르면 지난해 경매 시장 규모가 재작년보다 약 1조원 늘었다고 합니다. 이렇게 경매시장 규모가 시간이 갈수록 점점 커지고 있으며 매각을 하기 위한 경쟁률 역시 세지고 있다고 합니다. 

이러한 부동산임의경매 절차 등 경매 시장이 커지는 이유는, 시세보다 부동산을 싸게 마련하는 방법 중 하나 이기 때문입니다. 

최근 몇 년 사이에 경매를 통해서 부동산을 산 실 수요자도 역시 늘어나고 있다고 하는데요. 그러나 아직도 부동산임의경매 절차나 경매에 대해서 생소하게 여기시는 분들이 많습니다. 법률관계가 복잡하기도 하고 액수가 크며 부동산임의경매 절차를 진행하면서 분쟁이 발생하기도 하기 때문에 더욱 문턱을 넘지 못하는 경우도 있습니다. 

이번 시간에는 이러한 부동산임의경매 절차 등 경매 관련하여 분쟁으로 그 법률내용에 대해 살펴보겠습니다.

ㅇ씨 등은 법원에서 부동산임의경매 절차에 따라서 ㅂ 지역에 위치하고 있는 부동산 두 군데 각 50% 지분을 넘겨받아서 대금을 완납했습니다. 이후 소유권이전등기를 하였는데요. ㅇ씨 등은 부동산 매수 대금을 과세표준으로 하여 취득세율을 4%로 금액을 납부했습니다. 

이후 ㅇ씨 등은 해당 구청에 경매로 취득한 부동산소유권 자체는 원시취득이라고 주장했습니다. 그러면서 승계취득 세율로 지급을 하였다고 하면서 세율을 변경해줄 것을 청구했습니다. 그러나 해당 구청의 경우 경매로 취득한 부동산은 원시 취득이 아니라고 하면서 이를 받아들이지 않았습니다. 

여기서 원시취득의 경우 새로운 부동산 소유권 취득 등이 이에 포함됩니다. 즉 어떤 물건이 다른 사람의 물건에 특정인에게 새로 발생하는 것이라고 볼 수 있습니다. 

반면 승계취득의 경우 해당 물건이 다른 사람의 물건을 바탕으로 해서 특정인에게 승계되는 것이라고 보며 매매를 하여 소유권을 갖는 것을 말합니다. 원시취득의 경우에는 이전의 권리를 제한하거나 하자를 따로 승계하지 않기 때문에 세율이 승계취득보다 낮습니다. 

이에 따라서 ㅇ 씨 등은 더 낮은 세율로 납부를 해야 한다고 주장한 것입니다. 그러면서 소송을 제기 했습니다.

재판 과정에서 ㅇ씨 등의 경우 부동산을 경매로 취득할 때 이전의 권리를 제한하거나 하자를 승계하지 않았기 때문에 이는 승계취득이 아니라 원시취득이라고 하면서 승계취득을 바탕으로 하는 경정청구를 거부한 해당 구청 처분은 위법하다고 주장 했습니다.

그러나 재판부는 이를 받아들이지 않았습니다. 재판부는 경매의 경우 채무자 재산에 대한 가격 환산 절차에 대해서 국가가 대신해 주는 것이므로 본질적으로 매매라고 볼 수 있다고 판단했습니다. 

그러면서 이러한 부동산임의경매 절차 등 경매로 토지나 건물 등을 취득하였다면 경매 이전에 설정된 부동산에 대한 하자나 제한 등이 일부 넘겨 받을 수 있기 때문에 원시취득이라고 보기 힘들다고 판시했습니다. 다시 말해서 부동산 경매로 부동산을 취득한 경우에는 새롭게 권리를 가진다고 보기는 힘들기 때문에 세법을 낮추어서 납부 할 이유가 없다고 보아 원고 패소 판결을 내렸습니다. 

관련해서 다른 사건을 보겠습니다.

은행은 채무자인 ㄷ 개발이 가지고 있는 상가건물 점포에 대해서 법원에 부동산임의경매 절차를 신청했으나 기각 당했습니다. 조사 결과 구조상이나 이용상 독립성이 없다고 판단했기 때문입니다. 그러나 은행 측은 건축물관리대장에 구분건물로 기재되어있으며 이를 바탕으로 등기도 되어 있다고 주장했습니다. 

그러면서 항고 했는데요. 그러나 항고심 역시 이를 받아 들이지 않았습니다. 

진열장, 칸막이 등을 세우는 방법으로 경계를 구분하고 있기 때문에 이는 구분상이나 이용상 독립성을 가지고 있다고 보기 힘들다고 청구를 기각 했습니다. 본 사건은 대법원으로 올라 갔고 대법원 역시 같은 판결을 내렸습니다.

대법원 재판부는 1동 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있다면 그 부분이 이용상, 구조상 독립성이 있어야 하는데 건축물 관리대장상 독립한 구분 건물로 등재되고 있다고 해도 적합한 물리적인 조건을 가지고 있지 않은 건물 일부는 구분소유권이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 은행 측 청구를 기각한 원심을 확정했습니다. 

이렇게 부동산임의경매 절차 사건을 보았습니다. 

이러한 부동산 경매 문제는 복잡한 법률관계가 얽히게 되는 경우가 많은 만큼 절차를 진행하며 분쟁이 있거나 어려움이 있는 경우 관련해 경험이 있는 변호사 등의 도움을 받아 대처하는 것이 절차를 수월하게 진행하는 방법이 될 수 있을 텐데요.

무엇보다 이러한 분쟁에 대비해 미리 살펴보는 것도 도움이 될 수 있습니다.