임대차계약파기 인정 되는 경우는

임대차계약파기 인정 되는 경우는

 

 

 

임대계약을 맺게 된다면 통상 1년에서 2년의 기간 동안 임대인은 차임을 지급하며 건물을 임대, 점유하게 됩니다.보통의 계약은 그 기한이 지나면 자동으로 계약의 효력은 상실하게 됩니다. 예를 들어 일정 기한 동안 물건을 빌린다거나 일정 기한 안에 일을 완성시키는 계약 등이 그렇습니다.

 

 

하나 임대차계약은 그 기간이 종료된다고 자동으로 임대차계약파기가 이루어지지 않습니다. 이는 세입자들의 불안정한 위치를 보완하기 위한 취지라고 볼 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 원칙적으로 이러한 임대인의 갱신 요구가 부당하지 않다면 임대인은 그 갱신 요구를 받아들여야 합니다.

 

 

만일 임차인이 계속 거주하지 않으려 한다면 임차인은 임대차기간이 끝나기 전 1개월 전까지 갱신거절통지를 임대인에게 해 주어야 합니다. 계약이 끝났음에도 불구하고 따로 임차인이 임대인에게 계약 해지의 통보를 해야 하는 이유는 임대인이 임차 계약 종료 전에 미리 새로운 임차인을 구할 수 있도록 해 주어야 하기 때문입니다.

 

 

만일 임대차계약이 종료되는 시기까지 서로 간에 갱신에 대한 통보, 협의를 하지 않는다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 임대차 계약기간을 정해놓았다 하더라도 임대차계약파기에 대한 양 당사자의 입장 표명이 계약 해지 1달 전까지는 반드시 이루어져야 합니다. 이러한 묵시적 갱신은 2년의 기간으로 보장되며 만일 이 기간에 임차인이 임대인에게 계약 해지를 요구하면 이는 3개월 후에 유효하게 임대차계약파기가 이루어집니다.

 

임대차계약파기는 계약기간 종료 외에도 상대방의 책임 있는 사유를 근거로 이루어질 수 있습니다. 김 씨는 이 씨와 임차계약을 맺고 건물에 가구 전시장을 마련하였습니다. 한데 임대차 한 건물에서 누수 현상이 발생하였고 건물 바닥에는 결로 현상까지 발생하였고 결국 김 씨는 임대인 이씨에게 적절한 보수와 수리를 요구하고, 만일 그것이 안된 다면 임대차계약파기를 바라는 소송을 제기하였습니다.

 

재판에서 법원은 임대차 건물의 하자에 대한 임대인 이 씨의 책임을 인정하였습니다. 재판부는 감정인들의 감정서를 토대로 책임 있는 자를 판단하였는데 임대인 이 씨는 임대차계약 당시 임차인인 김 씨가 가구 전시장의 용도로 건물을 임차하는 것임을 인지하고 있었습니다.

 

이에 따라 임차인 이 씨는 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 해주는 조치를 취해 임대인 김 씨가 사용목적에 맞는 건물을 유지해줘야 할 의무가 있다고 보았습니다.

 

하지만 법원은 김 씨와 이 씨의 임대차계약파기에 대해서는 인정하지 않았습니다. 누수와 바닥 결로 현상이 김 씨의 임대차 계약의 목적 달성에 큰 영향을 미칠 수 있는 것은 아니라고 본 것입니다. 즉 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니할 정도가 되어야만 임대차계약파기가 허용된다고 판단했습니다.

 

 

따라서 하자, 보수 분쟁으로 인한 임대차계약파기를 고려하는 상황이라면 선례들을 분석하여 계약 목적이 불가능할 정도로 하자가 있음을 증명해야 합니다.

 

이외에도 임대차계약파기를 할 수 있는 상황은 임차인이 2개월분 월세에 해당하는 차임을 지급하지 않을 때나 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 타인에게 전대하는 경우 등이 있습니다. 따라서 임대차계약파기를 고려하고 있다면 이러한 여러 가지 상황에 맞추어 임대차계약파기가 가능한지를 따져 상대방에게 주장하는 것이 현명합니다.