계약해제 해지 차이점 알아두고있자

계약해제 해지 차이점 알아두고있자

민법 제543조 이하에서 규정하는 계약해제와 해지는 다른 의미의 용어입니다.

먼저 해제란 일방적인 의사표시로 이미 성립된 계약을 소멸시켜 애초에 그런 계약이 없었던 것과 같이 만드는 효과를 말합니다. 반면, 해지는 주로 계속적으로 효과가 이어지는 계약관계에서 일방적인 의사표시로 앞으로 향후 이 계약관계를 종료하는 효과를 뜻합니다.

즉, 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제에 반해, 해지는 오직 장래에 대하여 효력을 발생하므로 해지가 있으면 계약에 기한 법률관계는 해지의 효력이 발생하기 이전에서는 완전히 그 효력을 보유하고 이미 행해진 급부는 반환 당하지 않습니다. 그러나 채무자가 채무 내용에 좇은 이행을 하기 전에는 해제를 할 수 있습니다.

이번에는 부동산 계약해제와 해지 예시상황을 살펴보겠습니다.

A는 B에게 주택을 1억 정도에 매도하기로 계약을 하면서 계약금 1천만원정도를 받았고 중도금 3천만원 정도는 계약 10일 후, 잔금은 계약 25일 후에 소유권 이전 및 주택의 인도와 동시에 지급 받기로 했습니다.

그러나 B는 중도금만 지급하고 잔금지급기일에 이르러 개인사정이 생겨 당장 잔금을 지급하기 어렵다면서 A에게 기다리라고 했습니다. 계약서상으로는 B가 위약하면 계약금을 몰수당하고 A가 위약하면 교부 받은 계약금의 배액을 상환하기로 하는 특약을 하였습니다.

이 상황에서 A가 취할 수 있는 법적 구제방안은 무엇일까요?

계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로 계약을 파기해서 그 구속에서 벗어날 수 있습니다. 상당기간 B에게 잔금이행의 최고를 하고 B가 그 기간 내 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

이행최고에도 불구하고 B가 잔금을 지급하지 않아 A가 매매계약을 해제하면 계약의 효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같이 복귀하게 되며 원상회복의무 및 손해배상청구권이 발생합니다.

즉, A는 위약금으로 약정한 계약금 1천만원정도를 제외한 중도금 3천만원 및 그 받은 말부터 이자를 더해 B에게 반환해야 합니다. 계약의 해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않고 이행지체의 경우에 채권자는 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있지만 A와 B 간에 계약금을 수수하면서 위약금 약정을 하였고 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 B의 이행지체로 인한 손해액이 이미 지급 받은 계약금 1천만원정도를 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없습니다.  

C씨는 주식회사T와 주식회사T 소유건물 중 2곳을 보증금 4천만원정도, 차임 월 100만원장도로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. C씨와 주식회사T는 임대차 2곳 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성했고 보증금도 차임도 각 목적물별로 구분하지 않고 전체를 하나로 묶어 기재하였습니다. 이후 C씨는 2곳 전부로 하는 사업장 소재지로 사업자등록을 하고 하나의 사업장으로 사용하면서 자동차 정비업을 해왔습니다.

이후 경매절차에서 2곳 중 1곳이 주식회사P로 소유권이 넘어갔고 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 경매절차에서 부동산을 매수한 주식회사T가 원래 임대인이었던 주식회사T의 지위를 그대로 승계되었습니다. 이러한 상황에서 주식회사P는 C씨에게 차임을 연체했다며 임대차계약 해지를 통지했습니다. 그리고 주식회사P는 법원에 C씨를 상대로 임대차계약 해지에 따른 건물명도소송을 제기했습니다.

재판과정에서 C씨는 자신이 2곳을 구분하지 않고 전체를 하나로 묶어 임대차계약을 했으므로 1곳만 따로 떼어 주식회사P 임대차계약해지를 하는 것은 부당하다고 주장했습니다.

재판부는 C씨의 주장을 받아들였습니다. 민법 제547조 제1항은 당사자의 일방이나 쌍방이 여러 명인 경우에 계약의 해지나 해제를 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 하게 규정하고 있다며 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원이 계약을 해지한다는 의사표시를 해야 전부가 해지될 수 있다고 설명했습니다.

이렇게 계약해지는 이미 행하여진 급부에 대해 반환할 필요가 없으며 장래에 향하여 효력을 소멸시키는 것입니다. 계약이 처음부터 없었던 것과 같이 처음의 상태로 회복시키는 계약해제와는 다릅니다.

계약을 해지할 때는 해지 이전의 계약관계는 영향을 미치지 않아 중간에 임대차계약이 해지되면 임차인은 임차물을, 임대인은 보증금을 각각 반환하여 하고 해지 이전에 지급한 월 임료 등은 반환하지 않아도 되는 상황이 될 수 있습니다.