임대차변호사상담 차임 연체의 경우

임대차변호사상담 차임 연체의 경우

오늘은 임대차변호사상담이 필요한 내용에 대해 이야기를 해보려고 합니다. 우리 민법은 임대차를, 당사자들 가운데 한쪽이 그 상대방에게 목적물을 사용/수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급하겠다고 약정을 하면 효력이 발생되는 계약이라고 정의하고 있습니다. 우리가 흔히 월세라고 하는 돈을 민법은 차임이라고 표현하고 있습니다. 따라서 보증금은 이 계약의 요소가 아닙니다. 그러나 부동산에 대한 임대차 계약을 체결하는 경우 대부분 보증금을 주고 받습니다. 이러한 보증금에 대해 일어났던 분쟁 사례를 통해 차임이 정해진 때 제대로 지급되지 않는 경우에 임대인과 임차인은 각자 어떻게 대처해야 하는지 알아 보도록 하겠습니다.

법적인 문제 임대차변호사상담을 통해

 

임대차계약의 내용으로 임대인이 임차인으로부터 보증금을 받았는데 임차인이 차임을 주지 않고 대신 보증금을 주었으니 그것으로 차임을 대신하라고 하여 이러한 요구가 정당한 것인지 다투어진 사례가 있었습니다. 임대차계약에 있어서 해당 계약의 내용으로 임차인이 임대인에게 보증금을 준 경우 임대인은 해당 계약이 유지되고 있는 중이라면 연체된 차임을 대신하여 임의로 보증금을 깔 수 있다는 것이 법원의 판단입니다. 이러한 내용을 좀 더 깊이 살펴보면 이러한 충당은 ‘임의로’ 가능한 것이기 때문에 ‘당연히’ 그렇게 되는 것은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 임차인이 차임을 주지 않으면서 보증금에서 까라고 요구할 수는 없으며 보증금이 그대로 있음에도 불구하고 임대인은 임차인으로 하여금 차임을 줄 것을 요구할 수도 있다는 것입니다.

우리 민법에는 소멸시효라고 하여 정상적으로 유지되고 있는 법률관계를 완전하게 소멸시키는 중요한 예외적 조건부 기간이 있습니다. 이것은 말 그대로 효력이 유지되는 시기를 소멸시키는 것으로서 민법은 ‘완성’이라는 표현을 써서 이 기간에 대한 조건이 충족되면 법률관계를 없애버립니다. 채권의 경우 원칙적으로 10년이고 예외적으로 이자, 부양료, 급료, 사용료, 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전이나 물건의 지급을 목적으로 한 채권의 소멸시효는 3년입니다. 임대차채권이 여기에서 말하는 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금정의 경우에 속합니다. 여기에서 채권이란 회사 등이 발행하는 유가증권인 채권이 아니라 계약의 상대방으로 하여금 무언가를 하도록 요구할 수 있는 것을 약정하는 계약을 말합니다. 

예를 들어 누군가가 집을 가지고 있으면 이러한 사실로부터 해당 집을 다른 사람에게 팔 수 있는 권리가 생깁니다. 이것은 채권이 아니고 물권이라고 합니다. 상대방이 없어도 세상 모든 사람들에게 주장할 수 있는 권리입니다. 반면에 임대차계약에 따른 임대권이라는 채권은 원칙적으로 임차인 딱 한 명에게만 무언가를 요구할 수 있는 권리입니다. 즉 임대차계약에 따른 권리들은 채권이고 위에 설명 드린 것처럼 3년 동안 해당 권리들을 행사하지 않으면 그 뒤로는 행사할 수 없습니다. 이러한 소멸시효가 임대차계약에 있어서 문제가 되었던 사례가 있었습니다.

임대차변호사상담이 필요한 사건 보기

 

임대차계약이 길게 유지되는 경우라면 해당 계약기간 동안 해당 계약에 따른 권리들의 소멸시효 완성 여부가 다투어질 수 있습니다. 차임을 3년 넘게 미루어 오고 있던 임차인이 3년 넘게 밀렸던 차임에 대해 소멸시효를 주장했으나 임대인은 임대차계약이 아직 종료되지 않았으므로 소멸시효는 완성되지 않았고 그 계산은 해당 계약을 종료할 때부터 시작된다고 주장하여 다투었던 사례가 있었습니다. 이런 경우 소멸시효는 원칙적으로 각 차임의 지급 기일부터 그 계산을 시작해야 한다고 법원은 확인하였습니다. 그러나 예외적으로 계약의 당사자들이, 차임이 밀린 경우 해당 계약을 종료하여 목적물을 돌려줄 때 일괄적으로 보증금에서 제한다고 약정을 했다면 해당 계약이 종료된 때부터 계산을 시작한다고 했습니다. 따라서 이 사례에서 임차인은 각 차임을 주어야 했던 날부터 기산하여 3년을 넘은 차임은 주지 않아도 됐습니다.

이런 경우가 실제로는 없을 것 같고 사실 드물기도 하지만 도심의 비싼 아파트 같은 경우 말고 시골의 빈집 같은 경우에는 임대인이나 임차인 모두 서로에 대해 무신경하게 세월아 네월아 하다 보면 정말 일어날 수 있는 일입니다. 이러한 문제로 곤란을 겪고 계신다면 임대차변호사상담을 받아 보시는것이 어떨까요?