건물매매분쟁 매수인에게 인정되는 중대한 과실의 한계

건물매매분쟁 매수인에게 인정되는

중대한 과실의 한계

우리 민법은 어떠한 법률행위의 내용의 중요한 부분에 대해 착오를 일으켜 의사표시를 한 경우에는 원칙적으로 해당 의사표시를 취소할 수 있다고 하고 있습니다. 어떠한 의사표시를 통해 법률관계가 만들어지거나 달라의사표지는 것은 당사자들의 시의 합치를 전제로 하기 때문입니다. 그러나 예외적으로 해당 착오가 의사표시를 한 사람의 중대한 과실로 인한 것인 경우에는 해당 의사표시를 취소할 수 없습니다. 어찌 보면 당연한 예외인데요. 이러한 예외는 의사표시를 한 사람이 법률행위를 하는 데에 있어서 최소한의 주의의무를 다하지 않은 데에 대한 책임을 묻고, 의사표시의 상대방을 보호하기 위하여 인정되는 것입니다.

취소란 그 대상이 된 법률행위를 처음부터 없었던 것으로 보고 되돌리는 것입니다. 따라서 취소를 할 때 이미 진행된 계약의 내용이 있다면 다시 되돌려야 합니다. 계약금이나 중도금을 주었다면 받은 사람은 돌려 주어야 합니다. 그러나 이런 경우가 매수인에 의해 벌어진다면 매도인 입장에서는 피해를 보게 되는 것이 일반적이므로 이런 문제를 막기 위해 흔히 계약의 해제에 따른 위약금 약정을 계약의 내용으로 넣습니다. 해제나 취소나 같은 것으로 보시면 됩니다. 예를 들어 집에서 인터넷을 이용하기 위해 인터넷 서비스 제공 회사와 해당 서비스 계약을 맺어 이용을 해 오다가 이사를 해야 하면 이런 경우에는 해당 계약에 대한 해제나 취소를 하는 것이 아니라 ‘해지’를 하는 것입니다. 따라서 이사를 갈 때까지 서로 이행했던 계약 내용에 대해서는 아무도 토를 달지 않고 앞으로만 해당 계약의 효력을 없애는 것입니다. 물론 이 경우에도 위약금이 문제되기도 하지만 이는 계약의 해제냐 해지냐와는 상관 없는 별도의 약정에 따른 것입니다.

건물을 매매하는 데에 있어서 매수인이 착오를 일으켜 해당 매매계약을 취소하려고 하는 경우 매수인의 착오에 대한 과실에 따라 해당 매매계약을 취소할 수 있을 것인지 여부를 두고 다툰 사례를 같이 살펴보겠습니다. 건물을 사고 판다는 것에는 커다란 재산의 변화가 따르므로 일반적으로 깊은 주의를 기울여 행합니다. 매매계약을 체결한 뒤 자신의 잘못 없이 해당 계약의 취소를 당사자의 한쪽이 보상 없이 감수해야 한다면 일반적으로 이러한 결과는 부당합니다.

상가들이 많이 모여 있는 지역에서 장사를 하던 갑은 가게가 너무 좁아서 근처의 더 넓은 가게로 이사를 하려고 했습니다. 매수인은 너무 바쁜데다 근처 가게들을 대충 알고 있었으므로 계약 체결을 앞두고는 사려고 했던 가게를 직접 가 보지 않고 해당 매매계약을 중개하는 공인중개사에게 말로만 가게를 특정하고 해당 계약을 체결했습니다. 마침 당시에는 해당 중개사의 사무실에 지도가 없었는데, 중개사는 매수인이 특정한 가게를 착각하여 다른 곳으로 알고 있었고 매수인은 이런 중개인의 말만 믿고 계약을 체결했던 것이었습니다. 매수인은 중도금을 주고 이사를 하기로 한 날이 가까워진 뒤에야 자기가 엉뚱한 가게에 대한 매매계약을 체결하였다는 것을 알게 되었고 매도인에게 사정을 이야기한 뒤 계약을 없었던 것으로 하자고 했지만 매도인은 매수인의 잘못으로 진행되었던 계약이었으므로 계약을 해제하는 데에 있어서는 계약금을 포기하라고 했습니다. 이에 매수인은 계약금을 포기할 수 없다며 중개사에게 책임을 돌려, 그 책임의 소재를 두고 법적 분쟁이 일어났던 사례가 있습니다.

매수인의 잘못이었다면 매수인은 계약금을 포기해야 했을 것이고 중개인의 잘못이었다면 중개인이 계약금을 물어 주었어야 했을 것입니다. 위 사례에서 매수인의 행동은 분명히 상식적이지 않았다고 여러분들도 생각하실 것입니다. 그러나 이러한 행동에 따른 계약 체결이 위에 설명을 드린 것처럼 취소를 할 수 없는 ‘중대한 과실’에 의한 것이었냐 하는 것은 다른 문제입니다. 더 말할 것도 없이 공인중개사는 중개를 하는 대상을 분명하게 파악하고 있는것이 좋을 수 있습니다.

그러나 법원은 건물을 살 때 매수인이 굳이 현장에 가서 대상 건물을 보고 계약을 해야 하느냐 하는 문제에 대해 꼭 그러한 것은 아니라고 하고 있습니다. 따라서 매수인의 과실은 인정되지만 이는 계약을 전체로 보았을 때 그리 중대한 것은 아니며 오히려 중개사의 잘못이 중대했다고 법원은 판결한적이 있습니다. 따라서 그 사건에서 매수인은 아무 손해를 보지 않고 계약을 무를 수 있었고 계약금은 고스란히 중개사가 매도인에게 물어주어야 했습니다.

지금까지 우리는 함께 건물매매분쟁에 관련된 내용을 알아보았습니다. 이렇게 건물매매분쟁이 발생된다면 변호사의 조력을 받아 진행하는것이 좋을 수 있을것입니다. 최근형 변호사는 이러한 문제에 있어 체계적이고 전략적인 해결방안을 찾아 의뢰인에게 도움을 드리고 있습니다. 건물매매분쟁문제로 고민이 있으시다면 혼자 끙끙 앓기보다는 변호사의 이야기를 들어보는것은 어떨까요?