유치권 성립요건 어떤것?

유치권 성립요건 어떤것?

통상 부동산 경매는 저당권 등에 의한 경매일 경우 원칙적으로는 부동산에 설정된 가압류나 담보물권이 모두 사라지는 소멸주의를 전제로 진행되는 데요. 

그러나 부동산 유치권자 즉, 부동산을 담보로 돈을 빌려 주고 대신 부동산을 맡아 관리하고 있는 사람이 채권을 변제 받기 위해 경매를 신청한 경우 소멸주의가 적용되는지에 대해서는 대법원의 명확한 판단이 없어 논란이 있었습니다.

 

그러나 최근 부동산 유치권자가 경매신청을 해 부동산이 낙찰되면 부동산에 설정된 가압류 등은 소멸한다는 대법원 결정이 나왔는데요. 이번 시간에는 본 판결을 통해 유치권 성립요건 등에 대해 살펴보겠습니다.

 

2005년 A건설은 B사로부터 서울 마포구 일대에 쇼핑몰 공사를 150억원에 진행하기로 계약했습니다. 그러나 쇼핑몰 공사가 완료됐지만 B사의 채무로 인해 A건설은 공사대금을 받지 못했는데요. A건설은 2008년 11월 밀린 공사대금 91억원을 받지 못했다며 쇼핑몰에 유치권을 행사해 법원에 경매를 신청했습니다.

 

2010년 2월 열린 경매기일에 D사는 100억여원을 써내면서 입찰가액 최고가 매수신고를 해 쇼핑몰을 낙찰 받은 것으로 나타났습니다. 

그러나 쇼핑몰 채권자들과 A건설이 "부동산을 매수한 자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각조건 변경결정을 하고 이를 고지해야 함에도 고지하지 않은 채 경매가 진행됐다"고 주장하며 이의를 제기했습니다.

 

이후 법원은 이의를 받아들여 매각을 허가하지 않는다는 결정을 내리자 D사는 법원에 이의신청을 했고, 1, 2심은 매각불허가 결정을 인가했는데요. 그러나 대법원은 다른 판결을 내렸습니다. D사의 재항고를 받아들여 항고를 기각한 원심을 파기하고 사건을 최근 돌려보냈습니다

 

재판부는 결정문을 통해 "유치권에 의한 경매에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 부동산의 부담 존부 및 내용을 조사 및 확정하는 절차에 대해 아무런 규정이 없고, 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정해지고 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 오히려 유치권자에게 불리해질 수도 있다"고 판결이유를 밝혔습니다.

 

재판부는 또한 "유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 부동산의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 해 실시되고, 일반채권자의 배당요구도 허용되며 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다"고 설명했습니다.

 

이러한 유치권 성립요건 중에서 부동산 경매에 인수주의가 적용될 경우 매수인은 낙찰 받은 부동산의 담보권이 행사되면 다시 경매를 해야 하는 위험을 떠안게 되는 등 법적 지위가 불안하다는 단점이 있습니다. 그러나 본 대법원 판결로 유치권이 설정된 부동산 경매를 둘러싼 법리 논쟁에 마침표를 찍었다고 볼 수 있는데요.

 

지금까지 판례를 통해 유치권 성립요건 등 부동산 경매에 대해 살펴보았습니다. 이러한 유치권 성립요건과 관련해서 문의사항이 있으시거나 관련 소송이 있으시다면 최근형변호사를 찾아주시기 바랍니다.