부동산전세금반환청구 돈 안줄때 돌려받는 방법이

부동산전세금반환청구 돈 안줄때 돌려받는 방법이

 

 

 

자신의 집을 소유하고 있지 않은 이상 우리는 전세 또는 월세와 같은 임대차계약을 통해 집을 구해야 합니다. 임대차의 형태는 계약에 따라 달라지기 때문에 월세로 정할 수도 있고, 전세로 정할 수도 있습니다.

 

전세로 지정할 경우 임대차계약 기간이 종료되면 보증금을 반환 받아야 하는데 최근에는 이 과정에서 이른바 깡통전세 등 제대로 전세금을 반환 받지 못하는 문제가 많이 발생하고 있습니다.

 

임대인이 계약기간이 끝났음에도 불구하고 부동산전세금 반환을 미루거나 아예 반환하지 않는 경우가 흔한 분쟁상황인데, 이 경우에 그렇다면 임차인은 전세금을 모두 포기해야 할까요?

 

이러한 경우 법적으로 임차인은 부동산전세금반환청구를 할 수 있습니다. 그러나 부동산전세금반환청구는 처음 전세계약을 하는 과정보다도 훨씬 복잡할 수 있습니다. 이와 관련된 실제 사건을 통해 실제 사례에서는 어떻게 진행되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

A는 B가 등기부상의 소유 명의를 신탁하고 있던 주택에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. A씨는 해당 시점부터 소송을 하는 때까지 해당 주택을 점유하여 사용하고 있었습니다. 한편, 해당주택은 해당 주택의 명의를 C명의로 소유권이전등기를 마치면서 C가 소유권자가 되었습니다.

 

 

이 후 A는 임대차기간이 만료하여 임대차보증금에 대한 반환을 B에게 청구했으나 B는 자신과 상관 없는 일이라며 발뺌하였습니다. 이에 A는 B를 상대로 부동산전세금반환청구를 제기하였습니다.

 

 

 

재판부는 우선 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약에서 임차인 A가 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 것에 대하여 주택임대차보호법 관련 규정에 따라 임차인의 보호를 위한 적법한 행위라고 보았습니다.

 

재판부는 위 규정에 위반되는 계약 자체를 애초부터 무효라고 보지는 않았고, 해당 규정에 위반되는 사항이 약정에 일부 있더라도 그것이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 약정 자체는 유효하다고 판단하였습니다.

 

 

 

즉, 임차인인 A가 통상 2년의 기간인 임대차계약 기간을 2년 미만의 기간으로 약정한 임대차계약에서 기간 만료를 원인으로 제기한 부동산전세금반환청구는 타당하다고 판단하였습니다.

 

그렇다면 곧바로 A는 부동산전세금을 반환 받을 수 있었을까요? 부동산전세금반환청구 절차에서는 당시 계약의 목적물인 부동산에 걸린 소유권 등의 문제를 판단해야 합니다.

 

 

 

당시 A와 계약을 체결한 B는 해당 주택의 소유자는 아닌 명의신탁자에 해당하였습니다. 과연 명의신탁자와 임대차계약을 체결했을 때, 이 또한 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지에 대하여 재판부는 다음과 같이 판단하였습니다.

 

명의신탁자는 해당 주택의 제3자에게 임대할 수 있는 권한을 가지고 있기에, B는 해당 주택을 목적물로 적법한 임대차계약을 할 권한이 있다고 보았습니다. 따라서 임차인인 A는 등기부 주택의 소유자인 명의수탁자 B와 한 계약이 적법한 임대차계약임을 주장할 수 있다고 판단했습니다.

 

또한 당시 A가 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태였기에 주택임대차보호법상에서 정하고 있는 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다.

 

원심 법원에서는 이에 대하여 명의신탁자와 체결한 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵다고 보았으며, 임차인은 주택의 인도와 주미등록을 마쳐도 제3자에 대하여 대항력을 취득할 수 없다고 보았는데, 이를 뒤집는 재판부의 판단이었습니다.

 

재판부는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약은 진정한 주택의 소유자와 임차인 간에만 이루어지는 임대차계약뿐만 아니라, 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있는 사람이라면, 사람과의 사이에 체결된 임대차계약도 적용 범위에 포함된다고 판단한 것입니다.
 

결국 해당 사건에서 A는 B를 상대로 부동산전세금반환청구를 한 것에 대해서 적법한 행위에 해당되며, B가 명의신탁자로서 진정한 주택의 소유자가 아니었다고 하더라도 해당 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받는 임대차계약에 해당한다고 재판부는 판단하였고 A는 부당산전세금에 대한 반환을 제대로 받을 수 있었습니다.

 

부동산전세금반환청구와 관련된 또 다른 소송을 통하여 전세금반환에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다.
 
 C씨는 D씨의 형과 월세계약을 체결하였습니다. C씨와D씨의 형은 보증금 몇 억 원과 몇 천만원의 월세계약을 체결하였는데 이후 D씨에게 해당 건물의 소유권이 넘어갔습니다. 이후 임대차계약 기간에 따라 종료되었습니다.

 

하지만 계약기간이 만료되었음에도 D씨의 형은 보증금을 반환하지 않았고, 결국 C씨는 보증금을 돌려받기 위하여 건물 소유자인 D씨를 상대로 임대차보증금에 대한 반환 청구를 하였습니다.

 

 

 

 D씨는 당시 자신의 형이 당시 회사가 경영난을 겪고 있었고, 이를 돕는 과정에서 자신의 명의로 건물 소유권을 옮겨 놓았던 것이라 주장했습니다. 이후 파산관재인과 예금보험공사가 사해행위취소소송을 제기하여 해당건물의 소유권을 가져갔기에 자신은 더 이상 건물 소유주가 아니라고 주장하며, 이에 따라 보증금을 반환할 조건 또한 없다고 주장하였습니다.

 

재판부는 이러한 D씨의 주장에 대하여 D씨의 형이 실질적인 건물의 소유주였으며, C씨와의 임대차계약에 있어서도 계약서만 작성했을 뿐 실질적인 임대차보증금을 수령하지 못했다고 하더라도 해당 계약이 유효한 계약인 이상 D씨에게 임대차보증금 반환의무가 존재한다고 판단하였습니다.

 

해당 판결을 통하여 사실상 임대차보증금을 직접 받지 않았더라도 임대차계약의 체결 및 종료 당시에 건물의 소유권을 보유하고 있었다면 임대차보증금을 되돌려줄 책임이 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

부동산전세금반환청구 절차에 있어서는 당시 계약의 당사자가 누구인지, 건물의 소유주가 누구인지, 법적관계가 어떻게 이루어져 있는지 등의 많은 정황들을 파악하고 분석하여 사건해결을 진행 하는 것이 현명한 대처가 될 수 있습니다.