부동산유치권의 성립 어떻게 될까

부동산유치권의 성립 어떻게 될까

유치권이란 타인의 물품을 가지고 있을 때 그 물품으로 인해 발생한 채권을 변제받을 때까지 해당물품을 점유할 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉 부동산 유치권은 타인의 물건을 적법하게 점유한 이가 이 부동산 물건에서 발생하는 채권을 소유하고 있는 경우 이 채권을 변제받을 때까지 그 부동산을 유치할 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 

만약 임대인이 해야 할 영역의 건물 수리를 임차인이 대신하였을 경우 임대 계약이 해지된다 해더라도 임차인이 임대인에게 건물 수리비를 상환 받는 시점까지 임차인이 그 건물에 유치할 수 있는 것입니다. 오늘은 부동산유치권에 대하여 최근형 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

부동산유치권을 비롯하여 유치권이 성립하기 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다. 하나라도 제외된다면 유치권자는 채권을 낙찰자에게서 변제 받을 수 없고 해당 부동산의 명도를 거부할 수가 없게 됩니다. 성립요건의 첫째, 타인 소유의 물건이나 유가증권 이여야 합니다. 채무자의 소유물이 아니라 제 3자의 소유물이라 해도 유치권은 성립될 수 있습니다. 

둘째, 타인의 부동산과 같은 목적물과 견련관계가 있는 채권이 발생하여야 합니다. 관련 소송 발생 시 이 견련관계의 여부가 중요한 키가 될 수 있습니다. 셋째, 목적물을 적법하게 점유해야 합니다. 직접 점유뿐만 아니라 경비업체나 용역을 통한 간접 점유도 인정됩니다. 중간에 끊이지 않고 지속하는 영속성이 중요합니다. 

 

P건물은 M조합중앙회에 약18억 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. T회사는 이 건물의 소유권을 취득한 뒤, 이 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행하였는데요. A씨들은 이 T회사로부터 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 그만 T 회사가 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못 하게 됩니다. 

A씨들은 그 후 P건물 중 한 사무실에 대하여 유치권을 행사하기 시작하였습니다. 그 후 M조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달에 이 경매절차에서 B씨가 P건물의 소유권을 취득하였습니다. A씨들이 그 건물의 한 사무실에 대하여 유치권을 가지고 있었으나 B씨는 그들의 유치권을 부정하였는데요. 결국 소송에 이르게 됩니다.

 

법원은 B씨가 A씨들의 유치권을 부정하고 있는 이상 그 확인의 이익이 있으며, B씨는 A씨들의 점유를 방해하지 않을 의무가 있다고 판단하였습니다. 나아가 A씨들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 근저당권에 의한 경매절차의 매수인인 B씨에게 대항할 수 없다는 취지의 B씨의 주장을 배척하였는데요. 

B씨의 주장은 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 판단했습니다. 

 

위 사례는 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부에 관한 예시였습니다. 이처럼 부동산유치권 성립에 관련해서는 다양한 각도에서 고려될 수 있으므로 관련 지식이 풍부한 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

부동산 유치권과 관련해서는 관련 법률 규정을 명확하게 따져보고 유치권의 행사가 정당화 될 수 있는지의 여부 또한 상담을 통해 논의해 보는 것이 좋습니다. 

복잡한 문제들과 이해관계가 얽혀있는 관계 속에서 일반인 혼자서 해결하려 하지 마시고 법률 조력자와의 상담을 통하여 올바른 방향으로 현명한 대처법을 찾으시길 바랍니다. 최근형 변호사는 늘 의뢰인의 곁에서 성실하고 꼼꼼한 준비를 통해 어렵고 복잡하게 느낄 수 있는 부동산 관련 소송에서 도움을 드리고자 노력해오고 있습니다. 

풍부한 수임경험과 법 관련 지식으로 법률서비스를 제공해 드릴 것이며, 더 이상 부동산 문제로 복잡한 상황 속에서 길을 잃지 않도록 함께 하겠습니다. 

요즘 세상 살아가기에도 벅찬 상황에서 만약 이같이 복잡한 부동산 관련 법률 분쟁에 휩싸인다면 더욱 힘든 상황이 되실 겁니다. 본 변호사는 여러분들과 함께 이런 문제를 헤쳐나가겠습니다.