상가임대 확정일자 신청 효력_ 우선변제권
주택 임차인의 경우 주택임대차보호법에 따라 특별히 보호를 받고 있는 반면에 상가건물 임차인의 경우 민법의 임대차 규정이 적용되었기 때문에 주택임차인에 비해 보호받는 정도가 미약한 것이 현실이었습니다. 그 때문에 상가를 임대한 임차인은 피해를 보는 일이 많았는데요. 이런 상가 임차인을 보호하고자 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이 상가건물 임대차보호법입니다.
오늘은 최근형변호사와 함께 상가임대차의 확정일자 신청과 효력에 대해서 알아보려고 하는데요. 확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜로서 확정일자가 부여됨으로 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 되어 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기므로, 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있고, 이 경우에는 확정일자가 없어도 됩니다.
사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기 때문에 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하며 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다
사업자등록을 마치고 확정일자까지 받아 놓은 임차인은 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고, 혹시 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있기 때문에 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋습니다.
임대차계약의 연장 시 원계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였으나 임대인이 동일인인 경우 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점인 점유와 사업자등록정정신고 다음날에 새롭게 발생하기 때문에 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자와 대항력(건물인도 + 사업자등록)을 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 동등한 배당 우선순위의 지위를 갖게 됩니다. 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속·간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 관한 문의나 상가건물의 보증금 반환으로 인해 피해를 경험하신 분이라면 최근형변호사를 찾아 주시기 바랍니다.
