인천부동산변호사 우선변제권 기준시점은?

인천부동산변호사 우선변제권 기준시점은?

주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 임차인이 확정일자확 받았을 때 임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후 순위의 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 가지는 것을 우선변제권 이라고 합니다. 오늘은 우선변제권의 기준시점에 대해서 인천부동산변호사와 함께 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

K씨 부부 2년을 기한으로 하는 다가구주택의 임대차 계약을 체결하였습니다. 당시 방은 비어있는 상태였으며 K씨 부부는 계약 당일 보증금의 일부분을 지급하고 동사무소에 들러 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 

이후 집 주인 J씨에게 양해를 얻었어 이튿날 이삿짐을 옮겼습니다. K씨는 짐을 옮긴 당일부터 평일에는 새로운 집에서 출퇴근을 하였습니다. 부인 G씨는 이전 거주지에 살다가 나머지 보증금을 J씨에게 지급하고 거주하기 시작 하였습니다.

한편 J씨는 K씨 부부와 계약을 체결한 이 후에 다른 층의 방을 C씨에게 전세를 주었으며 전세권설정등기도 해주었습니다. 

시간이 흘러 J씨는 주택을 다른 사람에게 팔았고 새 집주인의 채권자가 주택에 대한 강제 경매를 신청하여 경매절차가 진행되면서 문제가 발생하였습니다.

경매 사건을 맡은 K지법이 C씨를 K씨 부부보다 선순위권자로 판단하여 C씨에게 배당금을 전하였습니다. 그로 인해 K씨 부부는 배당금을 전혀 받지 못하는 상황이 되었는데요. 

이에 K씨 부부는 C씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우리에게 우선 변제를 받을 권리가 있다고 주장하며 소송을 제기하였습니다. 

C씨는 임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제되어야 인정 된다며 잔금 지급일이 K씨 부부보다 빠른 만큼 자신의 전세권설정등기가 앞선다며 맞받아쳤습니다.

이 사건은 1심과 2심을 거쳐 대법원의 판결을 받게 되었는데요. 그럼 대법원의 판결을 인천부동산변호사와 함께 살펴 보도록 하겠습니다.

재판부는 주택임대차보호법 제 3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 때 그 다음 날 부터 제 3자에 대해 대항력을 가진다고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 대에 주민등록이 된 것으로 보고 있다고 판결 내렸습니다. 

이어서 같은 법 3조 2항은 이와 같이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다 판시하며 원고패소를 판결한 원심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸습니다.

사례를 통해 우선변제권 기준시점에 대해 알아봤습니다. 위 사례와 같이 임대차 계약을 맺은 집이 경매에 넘어 갔지만 우선변제권을 받지 못한 경우 인천부동산변호사와 같이 관련법에 대한 지식이 풍부한 사람에게 법률적인 자문을 요청하는 것이 좋습니다.

최근 임대차계약과 같은 부동산 관련 법률 문제로 인해 고생하시는 분들은 인천부동산변호사 최근형 변호사와의 상담을 통해 법률적인 조언을 얻어보시길 바랍니다.